나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [7] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층115호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [7] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층115호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3516
• 주소: 경상남도 김해시 율하6로 67, 1층115호 (장유동,율하솔로몬빌딩)
• 감정가: 617,000,000원
• 최저가: 315,904,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경3516 | 소재지: 경상남도 김해시 율하6로 67, 1층115호 (장유동,율하솔로몬빌딩) | 감정가: 617,000,000원 | 최저가: 315,904,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경3516 (7)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이고, 소유자 및 채무자는 한OOOOOOOOOO로 동일합니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층 115호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 617,000,000원입니다.

토지 면적(대지권)은 7.94㎡ (약 2.40평)이며, 건물 전용면적은 36.75㎡ (약 11.12평)입니다.

현재 해당 호실은 근린생활시설(분양사무실)로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

특이사항으로 유치권이 신고되어 있어 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건물이 위치한 김해 율하2지구 중심 상업지역은 대규모 아파트 단지를 배후 세대로 두고 있어 주거 밀착형 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다.

주변에 유흥시설이 없는 청정지역 상권으로 평가받는 율하1지구와 달리, 율하2지구 상업지역은 일부 일반 상업 지역으로 유흥 및 위락시설이 밀집된 남측 상권과 생활 밀착 업종이 밀집된 북측 상권으로 나뉘어 있습니다.

본 건은 대로변에 접하여 가시성이 매우 우수하며, 북측 및 서측으로 대로와 접하고, 남측으로는 중로 및 인도를 접하는 코너 입지에 해당합니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건이 소재한 율하솔로몬빌딩은 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 8층 건물로, 주위에 유사형 근린생활시설 및 대단위 아파트 단지가 밀집되어 있습니다.

차량 출입 및 제반 교통 사정이 보통 이상으로 양호한 편입니다.

인근에 대규모 아파트 단지(약 1만여 세대)의 입주가 완료되어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

건물에는 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 혐오 시설 정보

검색 결과 율하2지구 상권 자체가 유흥 및 위락시설이 밀집된 일반 상업 지역 일부를 포함하고 있어, 상권 내에 호텔, 노래 주점, 유흥 주점 등이 일부 밀집되어 있을 수 있습니다.

다만, 해당 호실이 위치한 율하솔로몬빌딩의 주용도는 제1종 근린생활시설 및 의료시설 등으로 확인되므로, 건물 자체의 청결성은 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 구분

토지(대지권)와 건물 일괄 매각 건으로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없습니다.

다만, 토지 지분율 및 건물 지분율 수치가 통상적인 등기부상의 지분 표시와 다소 상이하게 기재되어 있으나, 이는 구분건물 대지권 비율과 전용면적의 수치 표기 방식에서 기인한 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (유치권)

가장 큰 위험 요인은 '유치권 신고'입니다.

현재 유치권이 신고되어 있으므로, 입찰 전 반드시 유치권의 성립 여부, 금액, 피담보채권의 존재 등을 면밀히 조사해야 합니다. 유치권이 적법하게 성립할 경우, 낙찰자가 이를 인수하여 변제해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 분석

본건은 김해 율하2지구 중심 상업지 핵심 상권에 위치하며, 1만여 세대의 대규모 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 합니다.

인근 상권은 교육, 병의원, 도소매, 서비스 업종 등 생활 밀착형 업종이 밀집하여 안정적인 매출과 고객 충성도를 갖춘 독보적인 상권으로 평가받고 있습니다.

다만, 율하2지구 상권은 율하1지구와 달리 일부 유흥/위락 시설이 혼재된 일반 상업 지역의 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건(1층 115호)은 현재 근린생활시설(분양사무실)로 이용 중입니다.

동일 건물 내 다른 호실들을 살펴보면, 내과의원, 샤브샤브 음식점, 학원 등 다양한 업종이 입점해 있어 상가 활성화는 보통 이상으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 관련 리스크

가장 심각한 리스크는 유치권의 존재입니다. 유치권이 실제 존재하는지, 공사 대금채권이 맞는지, 점유가 유효하게 지속되고 있는지 등을 현장 조사를 통해 철저히 확인해야 합니다. 적법한 유치권이 인정될 경우 낙찰자는 해당 채권을 변제해야 합니다.

5.2. 공실 리스크

현재 해당 호실은 '분양사무실'로 이용 중인데, 이는 건물의 최종적인 임차인이 아닌 일시적 이용일 가능성이 높습니다.

낙찰 후 실제 임차인을 유치해야 하는 부담이 있으며, 인근 상가의 공실률과 임대 시세를 파악하여 예상 수익률을 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 김해 율하2지구의 신축급 상가건물 1층에 위치하며, 대규모 주거 단지를 배후로 둔 핵심 상권 내 물건으로 기본적인 입지는 매우 우수합니다.

그러나 '유치권'이라는 중대한 권리상 하자가 신고되어 있어, 권리분석 난이도가 높고 리스크가 큰 물건입니다.

유치권 문제만 해결된다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 변모할 가능성이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 입지: 대규모 아파트 단지(약 1만 세대)를 배후로 둔 중심 상업 지역 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 상권: 생활 밀착형 업종이 밀집되어 있어 안정적인 임차인 구성이 용이합니다.

유치권 협상 기회: 유치권 리스크로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받아 유치권자와의 협상을 통해 큰 수익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계