나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [8] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 2층206호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [8] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 2층206호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경3516 | 소재지: 경상남도 김해시 율하6로 67, 2층206호 (장유동,율하솔로몬빌딩) | 감정가: 1,307,000,000원 | 최저가: 669,184,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경상남도 김해시 장유동 율하솔로몬빌딩 2층 206호 외

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경3516 (8)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 2층206호 (해당 층은 8호~10호가 통합 이용 중)

용도: 근린생활시설

감정가: 1,307,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 56.17㎡ (약 17.00평)

건물면적: 780.00㎡ (약 235.95평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상 8층 중 2층 (외벽: 현무암판석 및 세라믹판넬 마감)

현재 이용상태: 율하솔로몬빌딩 2층 기호 (8)~(10)이 벽체 구분 없이 하나의 점포(일공공샤브·편백찜)로 이용 중이며, 총면적 780.00㎡는 2층 전체 면적에 해당할 수 있는 대규모 면적입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 및 환경

본건은 김해율하2지구 택지개발사업 지구 내에 위치하며, 주위는 유사형 근린생활시설이 밀집하고 대단위 아파트 단지를 배후지로 두고 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 신도시의 계획된 상업지역으로서 제반 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 원활하며, 제반 교통 사정이 양호한 편입니다. 특히, 북측 및 서측으로 대로와 접하고, 남측으로 중로 및 인도가 접하는 등 건물 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다. 소유권 대지권 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m) 등 주요 도로에 인접하여 광역적인 접근성도 확보하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채무 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일인이며, 채권자는 주식회사 OOO입니다.

3.2. 특이사항: 유치권

가장 중요한 특이사항으로 임차인 한현비가 2025년 11월 12일 필요비 및 유익비 채권 224,736,600원에 대한 유치권을 신고하였습니다. 현재 법적으로 그 성립 여부가 불분명한 상태이므로, 매수 희망자는 유치권의 성립 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 유치권이 성립하는 것으로 판명될 경우, 낙찰자가 그 채무를 인수해야 할 수도 있는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

3.3. 이용상의 특이점

본건은 일괄매각이며, 현재 벽체 구분 없이 하나의 대형 점포로 이용 중입니다. 이는 향후 임차인 구성 시 대형 평수를 필요로 하는 업종(병원, 학원, 대형 프랜차이즈 등)에 적합하며, 일반적인 소규모 상가로의 분할이 필요할 경우 건축법적 검토와 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 형태

본건은 김해율하2지구의 핵심 상업지구에 위치하며, 배후의 대단위 아파트 단지 세대를 기반으로 하는 전형적인 항아리 상권의 특성을 가집니다. 신규 상권으로 발전 가능성이 높으며, 상권의 성숙도에 따라 가치가 상승할 여지가 있습니다.

4.2. 업종 분석

현재 기호 (8)~(10)은 '일공공샤브·편백찜'으로 성업 중인 것으로 보이며, 이는 해당 면적이 대형 식음료(F&B) 업종을 유치하기에 적합함을 보여줍니다. 주변에는 '더사랑 내과의원', 'FIST 율하캠프' 등 병원 및 학원 시설이 입점해 있어, 복합 상가로서의 기능도 수행하고 있습니다. 대형 면적을 필요로 하는 프랜차이즈, 병원, 학원, 대형 오피스 등의 입점 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 주변 시설 및 환경 (생활정보 대체)

5.1. 건물 설비

본 건물은 공용 수세식 화장실, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등 현대적인 상업 시설로서 갖추어야 할 제반 시설을 완비하고 있습니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오 시설

택지개발지구 내 계획된 상업지역이므로, 주변 환경이 깔끔하고 쾌적하게 조성되어 있습니다. 현재 검색되는 정보 상 인근에 주목할 만한 혐오 시설은 파악되지 않으며, 주거 단지와 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있습니다. 다만, 본건 소재지 율하솔로몬빌딩의 일부 호실(기호(1)-(5), (13), (14), (21)-(24) 등)이 공실 상태임을 감안하여 상권의 공실률 추이는 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 리스크 (최대 리스크)

가장 큰 리스크는 2억 2천만 원이 넘는 유치권 신고입니다. 입찰 전 유치권자를 대상으로 점유 및 채권 발생 여부에 대한 철저한 현장 조사와 법률 자문이 필수적입니다. 유치권이 적법하게 성립할 경우, 낙찰 후 명도 과정이 복잡해지며 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대형 면적 활용 리스크

건물면적이 780.00㎡ (약 235.95평)으로 매우 커서, 임차인을 구하기 위해서는 대형 면적을 필요로 하는 특정 업종으로 한정될 수 있습니다. 대형 임차인을 확보하지 못할 경우, 장기 공실의 위험이 있습니다. 만약 분할 임대가 필요하다면, 관련 법규 검토 및 상당한 규모의 분할 공사 비용을 고려해야 합니다.

6.3. 경매 외 호실 공실 리스크

감정평가서 상 일부 호실이 공실이거나 비품 적치 상태로 확인되어, 상권 전체의 활성화 정도를 보수적으로 판단하고 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 율하2지구의 배후 세대가 풍부한 일반상업지역 내 대형 근린생활시설로서, 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다.

다만, 약 2.2억 원 규모의 유치권 신고가 최대 변수이자 리스크로 작용합니다. 따라서, 투자 여부를 결정하기 위해서는 유치권의 법적 성립 여부에 대한 철저한 권리 분석과 명도 가능성을 반드시 선행해야 합니다. 대형 면적의 특성을 고려하여, 대형 병원, 학원 또는 대형 프랜차이즈 식당 등 특정 업종을 목표로 하는 임차 전략을 수립할 경우 높은 투자 가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 김해율하2지구 대단위 아파트 단지를 배후로 둔 핵심 상업지구에 위치하여 안정적인 소비 수요를 확보하고 있습니다.

2. 희소성 있는 대형 면적: 780.00㎡ (약 235.95평)의 대형 면적으로서, 지역 내에서 대규모 시설 입점을 희망하는 임차인에게 독점적인 기회를 제공합니다.

3. 감정가 대비 투자 기회: 유치권 리스크로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 낮은 가격에 낙찰받을 경우 감정가 13억 7백만 원 대비 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 유치권 문제 해결 전제)

법원 정보

창원지방법원 경매7계