나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [3] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층111호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3516 [3] 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층111호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경3516 | 소재지: 경상남도 김해시 율하6로 67, 1층111호 (장유동,율하솔로몬빌딩) | 감정가: 872,000,000원 | 최저가: 446,464,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경3516 (3)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 839-2 율하솔로몬빌딩 1층111호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 872,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 한OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적 (대지권): 10.69㎡ (약 3.23평)

건물면적 (전용): 49.49㎡ (약 14.97평)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하2층 지상 8층 중 1층

외벽: 현무암판석 및 세라믹판넬 마감

이용상태: 근린생활시설(공실)이나, 전체 호실 중 일부는 분양사무실, 비품 적치, 미상 등으로 이용 중인 것으로 조사됨.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경남 김해시 장유동 "김해율하2지구 택지개발사업" 지구 내에 위치한 '율하솔로몬빌딩'의 1층 상가입니다.

주변은 대단위 아파트 단지를 배후지로 두고 있는 항아리 상권의 특성을 가집니다.

특히, 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역(2020-02-21)에 해당하며, 대로1류(폭 35m-40m) 및 대로3류(폭 25m-30m) 등 주요 도로와 접합하고 있어 차량 접근성과 광고 효과가 매우 우수합니다.

일반상업지역은 유흥·위락 시설이 밀집되어 율하1지구 상권과 차별화되어 많은 유동인구가 유입될 수 있는 잠재력을 가집니다.

2.2. 상권 현황 및 잠재력

율하솔로몬빌딩은 율하1지구와 2지구를 잇는 사거리 코너에 위치한 상가로 홍보 효과가 필요한 업종에 유리한 입지입니다.

빌딩 내에는 이미 내과의원(메디컬), 샤브·편백찜(F&B), FIST 율하캠프(교육/운동시설) 등이 입점하여 상권 활성화 초기 단계를 넘어선 안정화 단계에 진입하고 있습니다.

본건은 1층 코너각지에 해당하지는 않으나, 전용면적 약 15평으로 일반적인 소매점, 이동통신 대리점, 커피 전문점 등의 업종이 입점하기에 적절한 면적입니다.

대단지 아파트 거주민들이 도보로 일반상업지역을 이용할 수 있는 주거지 근접 상권이며, 상권 내에는 병의원, 학원, 일반 음식점이 밀집되어 생활밀착형 소비가 용이합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경 (혐오시설 여부)

본 상가는 공동 시설로서 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 지하주차장 등 제반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 환경 분석 결과, 본건이 위치한 율하2지구 일반상업지역은 유흥업소 및 위락시설이 밀집될 수 있는 지역이나, 검색 결과상 율하1지구 상권은 유흥·위락 시설이 없는 청정지역으로 언급되기도 하는 등 지역마다 특성이 상이합니다.

본건은 일반상업지역에 해당하므로, 향후 유흥시설 입점 가능성은 있으나, 현재까지 특별히 언급되는 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 매각대상 및 권리관계

매각대상은 토지(대지권)와 건물 일괄매각으로, 토지 지분율 및 건물 지분율은 각각 1069.09와 4949입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 개인적인 채무 문제로 인한 경매로 추정됩니다.

3.2. 특이사항 및 권리적 리스크

(1) 유치권 (Possessory Lien)

특이사항으로 '유치권'이 신고되어 있습니다. 유치권은 경매물건의 매수인에게 대항할 수 있는 강력한 권리이므로, *반드시* 유치권의 성립 여부(채권의 발생 시기, 목적물과의 견련성, 점유의 계속성 등) 및 정확한 채권액을 현장 조사와 서류 열람을 통해 확인해야 합니다.

만약 유치권이 적법하게 성립한다면, 매수인이 이를 인수하여 변제할 책임이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리분석이 요구됩니다.

(2) 미납 관리비

현황조사서에 의하면 2024. 5. 31. 기준으로 미납 관리비 748,220원이 조사되었습니다.

판례상 미납 관리비 중 '공용부분'에 해당하는 관리비는 매수인이 인수할 수 있으므로, 해당 금액에 대한 공용부분/전용부분 구분을 확인하고 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

(3) 이용상태 미상 호실 (참고)

본건은 기호 (25),(26) 구분건물에 해당하는데, 현장실사시 잠금상태로 이용상황이 미상인 상태로 평가되었으며, 경매 진행 시 적절한 조치를 요한다는 감정평가사의 의견이 있습니다. 이는 현황 파악의 어려움을 시사합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

(1) 핵심 상권 입지: 김해 율하2지구의 일반상업지역 내 위치하며, 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 중심 상가입니다.

(2) 1층 상가: 접근성, 가시성, 활용도 면에서 상가 투자의 가장 선호되는 조건인 1층에 위치합니다.

(3) 우수한 도로 접근성: 대로에 인접하여 광역적인 유동인구 유입에 유리하며 홍보 효과가 뛰어납니다.

4.2. 종합 의견

본건은 김해 장유 지역 내 신도시급인 율하2지구의 핵심 일반상업지역에 위치한 1층 상가로, 입지적 가치는 매우 우수합니다.

다만, 입찰 전 *가장 중요하게* 해결해야 할 과제는 **유치권의 성립 여부 및 채권액 확인**입니다. 유치권이 배제되지 않을 경우, 이는 입찰가에 상당한 영향을 미치게 되므로, 이에 대한 법률 전문가의 철저한 자문을 받아야 합니다.

권리적 리스크(유치권, 미납 관리비)를 명확히 분석하고, 이를 감안한 적정한 입찰가를 산정할 경우, 장기적으로 안정적인 임대수익과 자본 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계