나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4373 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층19호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 성산구 중앙동 소재 중앙동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무,위락시설 등이 밀집하여 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건 소재하는 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브즙 4층 건물중 지하층 19호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽, 천장: 폐문 상태임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로류, 북동측으로 중로, 남동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건은 인접호실과 일체로 이용중인 상태로 탐문되며, 위치확인은 상가에 부착된 지하평면도 및 탐문에 의하였는바 경매진행시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접 호실과 일체로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 창원지방법원 2024타경4373 (1)

1.2. 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층19호

1.3. 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

1.4. 감정가: 42,000,000원

1.5. 토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

1.6. 토지지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

1.7. 건물면적: 53.16㎡ (약 16.08평)

1.8. 건물지분: 53.16㎡ (약 16.08평)

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산 임의경매

1.11. 채권자: 동OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 중앙동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무, 위락시설 등이 밀집한 상업지대임.

2.2. 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태: 본건 북서측으로 대로, 북동측으로 중로, 남동측으로 소로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m). 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (동창원농업협동조합, 2015.04.21. 접수)

* 총 등기부채권액: 714,898,461원

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 최길용

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 100,000원

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

3.3. 인수 가능한 권리: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 금액은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권: 업무시설 및 위락시설이 밀집한 상업지대로 활발한 유동인구 및 배후수요가 예상됨. 인근에 대형마트, 백화점, 시청 등이 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

4.2. 건물 용도: 제1종근린생활시설 및 위락시설로 활용 가능함.

4.3. 주변 시설: 인근에 다양한 상업시설, 편의시설이 있으며, 일부 스웨디시 마사지 업소 등이 소재함. 주변에 주거용 오피스텔 및 숙박시설(호텔, 모텔)도 다수 분포하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 인근에 중앙동행정복지센터, 이마트, 롯데백화점, 성산아트홀 등 다양한 편의시설 및 문화시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 대로, 중로, 소로와 접해 있어 차량 접근성 또한 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인접 호실과 일체 이용: 본건이 인접 호실과 구분 없이 일체로 이용 중인 상태로 탐문됨. 경매 진행 시 재확인이 필요하며, 분리 사용 및 관리 시 추가적인 조치나 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 내부 확인 불가: 폐문 상태로 건물 내부 이용 및 현황 확인이 불가함. 입찰 전 현장 재확인이 필수적임.

6.3. 임차인 대항력 관련 상반된 정보: 물건 명세서의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있으나, 상세 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 상반됨. 상세 분석 결과를 따르더라도, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대비하여 사전 확인이 요구됨.

6.4. 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 7억원을 초과하여 감정가보다 현저히 높음. 이는 채무 관계가 복잡함을 시사하나, 매각으로 인한 권리 소멸로 인해 낙찰자가 인수할 채무는 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

창원시 성산구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, 주변 상권이 발달하여 잠재적 가치가 있음. 감정가는 4,200만원으로 비교적 낮으나, 건물 내부 확인 불가 및 인접 호실과 일체 이용 등 리스크 요인이 존재함. 권리관계상 인수할 보증금은 없는 것으로 분석되나, 임차인 관련 상반된 정보는 주의 깊게 확인해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지: 창원시 성산구의 핵심 상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승을 기대할 수 있음.

8.2. 낮은 감정가: 현재 감정가(4,200만원)가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 면밀한 시세 조사를 통해 투자 가치를 재평가할 필요가 있음.

8.3. 활발한 상권: 업무 및 위락시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 유동인구와 상업적 수요를 기반으로 한 투자 기회 확보 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가의 80~90% 수준으로 산정하는 것을 일반적인 원칙으로 합니다. 본건은 권리분석상 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정될 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 법원 진행 현황 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 별도의 권리 인수 금액이 없으므로, 감정가 42,000,000원을 기준으로 보수적인 접근 또는 시세 조사 기반의 합리적인 가격 제시가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.