나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4373 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층19호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4373 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층19호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경4373 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로83번길 13, 지하층19호 (중앙동,삼일상가) | 감정가: 42,000,000원 | 최저가: 21,504,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 기본 정보

본 보고서는 창원지방법원 2024타경4373 (1) 사건으로 경매가 진행되는 근린생활시설에 대한 분석 자료입니다.

사건번호: 창원지방법원 2024타경4373 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 19호

용도: 근린생활시설

감정가: 42,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 동OOOOOOOO

면적 정보

토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물면적: 53.16㎡ (약 16.08평)

특이 및 주의사항

본건은 인접 호실과 일체로 이용 중인 상태로 탐문되었으며, 경매 진행 시 위치 및 이용 상태 재확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건 분석

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 중앙동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경

주위는 업무시설, 위락시설 등이 밀집되어 있는 전형적인 중심 상업지대입니다.

교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류와 접하고 있어 도로 접근성이 매우 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 사정도 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

토지이용계획

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하여 상업용 부동산으로서의 개발 및 이용 가치가 높습니다.

1.3. 권리분석 (명도 및 인수사항 포함)

본 사건은 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 동일한 개인 채무에 기한 경매로 보입니다.

매각 방식

토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로, 소유권 취득 자체는 명료합니다.

임대차 관계

현재 임대관계는 '미상'으로 보고되어 있습니다. 경매 낙찰자는 매각물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 현황과 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우, 명도 계획을 수립해야 합니다.

명도 리스크

'인접 호실과 일체로 이용 중'이라는 주의사항은 명도 과정에서 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 본건 호실을 단독으로 사용하기 위해서는 기존 점유자와의 관계를 정리하고, 호실 분리(벽체 공사 등) 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 중앙동 상권은 창원시의 중심 상업지역으로서, 주간에는 업무 시설 이용객, 야간에는 위락 시설 이용객이 혼재하는 복합적인 중심 상권입니다.

건물 특성

철근콘크리트조 슬래브즙 4층 건물 중 지하층에 위치한 근린생활시설입니다. 지하층의 특성상 업종 선택의 폭은 제한적일 수 있으나, 유흥이나 일부 서비스업종에는 적합한 수요가 발생할 수 있습니다.

경쟁 상황

핵심 상권 지역이지만, 지하층에 위치하고 다수의 업무/위락 시설이 밀집한 구도심 상권의 특성상 공실 위험은 존재하며, 주변 유사 시설과의 경쟁 강도는 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보 및 주변 환경

생활 편의시설

중앙동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 업무 접근성이 좋고, 주변에 금융기관, 병의원, 대형 식당가 등 상업지구 내 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

건물 설비

공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있어 상가 운영을 위한 기본 설비는 양호한 상태입니다.

1.6. 혐오시설 및 환경

혐오시설

본건은 중심 상업지역에 위치하고 있어 쓰레기 소각장, 장묘시설 등 일반적으로 기피하는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 업무 및 위락 시설이 밀집된 상업지구의 특성상 심야 시간대의 소음이나 유동 인구로 인한 환경적 요소는 상존할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

이용 상태 리스크

'인접 호실과 일체로 이용 중'이라는 점이 가장 큰 문제입니다. 단순한 권리 취득을 넘어선 명도 및 이용 상태의 복잡성을 해결하는 데 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

물리적 리스크

내벽, 천장이 '폐문 상태'로 확인되어 내부 시설의 노후도나 손상 여부를 정확히 알 수 없습니다. 낙찰 후 추가적인 시설 투자 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

위치 불명확성

감정평가서상 '지하평면도 및 탐문에 의하였는바 경매진행시 재확인 바람'이라고 명시되어 있어, 정확한 호실의 위치 및 경계에 대한 재확인 절차가 필수적입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 중앙동의 중심 상업지역이라는 최상급 입지 조건을 보유하고 있습니다. 토지면적(22.68㎡, 약 6.86평)과 건물면적(53.16㎡, 약 16.08평)에 비추어 감정가 42,000,000원은 중심 상업지역 지하층 상가임을 감안하더라도 상당히 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

투자를 결정하기 위해서는 가격적인 메리트보다 '인접 호실과 일체 이용 중'이라는 중대한 리스크를 해결할 수 있는지, 그 해결에 필요한 예상 비용(명도, 분리 공사 등)을 보수적으로 산정하여 입찰가를 정하는 것이 중요합니다. 입찰자는 사전에 현장 조사 및 관련 법규 검토를 철저히 진행해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 창원시 핵심 상업지구인 중앙동에 위치하여 공실 리스크가 낮고, 장기적으로 상권 변화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

저평가 가능성: 중심 상업지역 내 근린생활시설임에도 불구하고 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크를 감안한 보수적인 입찰 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 복잡한 권리 없이 토지와 건물의 소유권을 동시에 확보합니다.

명도 전문성 요구: 인접 호실 통합 이용에 따른 명도와 호실 분리 작업이 요구되므로, 명도 경험이 풍부한 전문 투자자에게 유리한 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계