나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101823 [1] 경상남도 창원시 의창구 소계동 404 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101823 [1] 경상남도 창원시 의창구 소계동 404 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경101823 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 소계동 404 | 감정가: 1,276,410,000원 | 최저가: 653,521,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 창원지방법원 2024타경101823 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 소계동 404

용도: 답 (현황: 화훼농원)

감정가: 1,276,410,000원

토지면적: 2,233.00㎡ (약 675.48평)

건물 제시외 면적: 1,069.00㎡ (비닐하우스)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 일괄매각 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 감정평가 요항표 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 소계동 소재 경상고등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 노선 및 운행횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현재 화훼농원으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 약 12미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 1-2미터 내외의 비포장 도로가 소재하며, 직접적인 출입은 인접한 기호 2 토지를 통하여 가능합니다.

1.3. 법적 제한 사항 및 특이사항

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 개발제한구역, 상대보호구역(경상고등학교)입니다.

특이사항:

1) 농지취득자격증명 제출 필수: 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

2) 일괄매각: 토지와 함께 제시외 건물인 비닐하우스(1,069.00㎡)가 일괄 매각됩니다.

3) 임대관계: 미상입니다.

4) 공부와 현황 차이: 공부상 용도는 '답'이나 현황은 '화훼농원'으로 이용 중입니다.

2. 컨설팅 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 창원시 의창구 소계동 내 경상고등학교 남동측에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 확보되어 있습니다. 주위는 농경지와 단독주택이 혼재되어 있는 지역으로, 도심과 외곽의 경계에 있는 형태입니다. 도로 조건은 동측으로 약 12미터의 주 포장도로를 통해 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본 토지는 현재 화훼농원으로 이용되고 있어 농업 관련 용도로는 즉시 활용이 가능한 상태입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 본 물건의 주위는 농경지 및 주거지역이 혼재되어 있어 활발한 상업시설이 형성되어 있지는 않으나, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. (경상고등학교 인근)

생활정보: 주변에는 주택과 근린생활시설이 혼재하며, 소계동 일대의 일반적인 생활환경을 갖추고 있습니다. 과거 해당 지역이 농촌과 도시의 경계에 위치해 농업 활동이 활발했던 점과, 일부 지역에서 하천길 이용의 불편함 등의 지역적 특성이 나타나기도 합니다.

2.3. 권리분석

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 소유자와 채무자가 동일인(박OO)이므로 복잡한 채무 관계는 없을 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지 전부에 제시외 건물(비닐하우스)을 포함한 일괄매각 건입니다. 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 낙찰자가 별도로 철거해야 할 부담이 적습니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

법적 제한: 본 토지는 '자연녹지지역' 및 '개발제한구역' 내에 위치하고 있어, 향후 건축 행위나 개발 가능성에 상당한 제한이 따릅니다. 투자자는 이 부분을 반드시 염두에 두어야 합니다. 또한 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 제약을 받습니다.

농지취득자격증명: '답'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금(입찰금액의 10%)을 반환받지 못하므로, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

혐오시설: 인근 지역인 창원시 일부 지역(예: 웅남동, 덕산동)에서 과거 혐오시설 관련 민원 사례가 있었으나, 본 물건 소재지인 창원시 의창구 소계동 404번지 인근에 직접적인 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 변전소 등)이 명확히 확인된 바는 없습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 약 675평의 넓은 면적의 '답'으로서, 현재 화훼농원으로 활용되고 있습니다. 개발제한구역 및 자연녹지지역이라는 법적 제약이 명확하여 대규모 개발 목적보다는 현 상태 유지 및 농업, 주말농장 등 단기적이고 제한적인 활용 가치에 중점을 두어야 합니다. 특히 농지취득자격증명 제출은 필수적인 선행 조건이므로 이행 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 경상고등학교 인근에 위치하며, 동측으로 12미터 내외의 포장도로에 접해 차량 접근성이 양호합니다.

넓은 면적: 2,233.00㎡ (약 675.48평)의 면적으로 다양한 형태의 영농 활동 또는 주말농장 등의 용도로 활용하기에 충분합니다.

일괄매각: 제시외 건물인 비닐하우스(1,069.00㎡)가 포함되어 있어, 인수 후 농원 등 현 상태의 영농 관련 용도로 즉시 활용 가능합니다.

투자 가치: 개발제한구역 해제 등의 정책적 변화가 있을 경우, 잠재적인 지가 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계