나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5031 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 산103 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5031 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 산103 임야 경매

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창원지방법원 경매7계 2024타경5031 | 소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 산103 | 감정가: 1,429,034,000원 | 최저가: 731,664,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경5031 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 산103

용도: 임야

감정가: 1,429,034,000원

토지면적: 35,702.00㎡ (약 10,800평)

건물 제시외면적: 58.00㎡ (매각에 포함됨)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 주요 관계인 및 특이 사항

소유자/채무자/채권자: 소유자(김OO), 채무자(황OO), 채권자(농OOOOOOOO)

특이사항: 분묘기지권, 제시외 건물 포함.

주의사항: 분묘가 소재할 가능성이 매우 높으므로(항공사진상 추정), 분묘 소재 시 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부를 입찰자가 개별적으로 판단해야 함. 광면적 임야 특성상 분묘 조사가 필수적임.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 "김해나전농공단지" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공장지대와 임야지대가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 인근의 도로 여건 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로 약 1.5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근은 가능하나, 대형 차량의 진출입은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 등기부 현황

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 매각입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 권리 관계 자체의 복잡성은 높지 않은 것으로 판단됩니다.

3.2. 핵심 리스크 분석

본 물건의 핵심 리스크는 '분묘기지권' 및 '제시외 건물'의 존재입니다.

제시외 건물(58.00㎡)은 매각에 포함되나, 가장 큰 위험 요소는 분묘입니다. 통상적으로 광면적의 임야에는 분묘가 소재할 가능성이 높으며, 감정평가서에서도 항공사진 등을 근거로 분묘 소재 가능성을 명시하고 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인이 분묘를 임의로 이전할 수 없으며, 추후 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 매수인은 입찰 전 반드시 현장 조사와 함께 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 및 규제 현황

본 토지는 임야로서, 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없어 상권 분석이나 생활 정보 제공이 어렵습니다. 주요 분석 사항은 토지 이용계획 및 제한 사항입니다.

본 토지는 보전관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 대규모 개발 행위는 제한됩니다. 가축사육제한구역(800m 제한지역, 모든 축종 제한지역) 및 배출시설설치제한지역에도 해당되어, 향후 토지의 용도 변경이나 건축 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

4.2. 인근 혐오 시설 및 주변 환경

인근에 "김해나전농공단지"와 소규모 공장지대가 소재하므로, 토지 이용 시 소음 및 환경적 제약이 따를 수 있습니다. 청정한 주거 환경을 기대하기는 어려우며, 공장 관련 지원 시설 등의 용도로 활용할 때에 유리할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 리스크

감정평가서상 분묘 소재 가능성이 명시되었으나 육안으로는 확인이 어렵다고 합니다. 낙찰 후 분묘 발견 시 처리 비용 및 소송 비용 등이 추가 발생할 수 있으며, 이로 인해 투자 수익률이 크게 악화될 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 및 이용 상태

토지 이용계획상 보전관리지역 및 준보전산지라는 규제로 인해 용적률 및 건폐율 확보가 어려우며, 개발 인허가 절차가 까다롭습니다. 또한, 토지의 형태가 부정형 급경사지이며, 일부 벌목된 상태이나 자연림 부분이 수풀이 무성하여 접근이 어려운 상태이므로, 효율적인 이용을 위해서는 상당한 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 10,800평에 달하는 광면적 임야로, 총 감정가가 14억 원대로 책정되었습니다. 대규모 면적을 선호하는 투자자에게는 매력이 있으나, 보전관리지역 등의 개발 규제와 핵심 리스크인 분묘기지권 문제가 명확하여 일반 투자자에게는 높은 진입 장벽이 있습니다. 저감정가(유찰)로 인해 가격 매력이 확보될 경우, 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

대형 면적 확보: 35,702.00㎡ (약 10,800평)의 대규모 임야를 취득할 수 있는 기회입니다.

공장단지 인접: 김해나전농공단지 인근에 위치하여, 장기적으로는 공장 관련 지원 시설(창고, 일부 야적 등 규제 범위 내) 또는 임야의 특성을 살린 사업 구상 시 유리할 수 있습니다.

분묘 처리 능력: 분묘기지권 리스크를 해결할 수 있는 법적 지식과 자본력을 갖춘 투자자에게는 고수익의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계