나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5123 [2] 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 238 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5123 [2] 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 238 대지 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경5123 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 238 | 감정가: 58,090,000원 | 최저가: 29,741,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2024타경5123 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 238

용도: 대지 (감정평가상 휴경지 및 주거나지 상태)

감정가: 58,090,000원

토지면적: 370.00㎡ (약 111.92평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (부동산임의경매)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 소재 북부마을 내에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 마을입니다.

교통상황: 대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 기호(1)은 부정형의 완경사 토지로서 현재 휴경지 상태이며, 기호(2)는 부정형의 완경사 토지로서 주거나지 상태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 기호(1)은 지적도상 도로는 있으나 현황은 폐도된 상태로 사실상 맹지에 가까우나, 기호(2)는 북측으로 노폭 약 2-3m 내외의 도로와 접하고 있어 건축 등 활용에 유리합니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 농경지와 농가주택이 혼재된 창원시 외곽의 농촌 마을 내에 위치합니다. 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 특히 북부리는 드라마 촬영지로 유명해진 동부마을 팽나무가 위치한 지역과 인접해 있어 관광객의 발길이 이어지고 있는 곳입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 개발 가능성이 높은 토지로 분류되나, 가축사육제한구역(그외지역 200m 제한 조례 참조) 및 공장설립승인지역(1호) 등의 제한사항을 필히 확인해야 합니다.

2.2. 권리분석

본 건은 채권자 대OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무관계의 얽힘은 적을 것으로 보입니다.

매각 대상은 '토지매각'으로, 건물 면적이 0.00㎡이므로 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 권리 관계는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

특이사항 및 주의사항에 별도의 내용은 없으나, 감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 명시되어 있어, 낙찰 후 점유 관계 및 명도에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

2.3. 상권분석

본 토지는 농촌 마을 내 '대지' 및 '휴경지' 상태이므로 일반적인 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다.

대신 토지이용계획상 '계획관리지역' 및 '자연취락지구'에 속하므로, 향후 단독주택이나 마을 주민을 위한 근린생활시설(예: 펜션, 카페 등) 등으로의 개발 잠재력을 갖는 것으로 판단할 수 있습니다. 농지취득자격증명이 필요하지 않은 '대지'가 포함되어 있어 활용도가 높습니다.

2.4. 생활정보

교통상황은 차량 접근이 가능하며 보통 수준으로 평가되어, 인근 대산면 소재지나 창원 도심으로의 이동은 무난할 것으로 예상됩니다.

주위가 농경지와 농가주택으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

외부 검색 결과, 본건 소재지인 북부리는 '이상한 변호사 우영우' 드라마의 촬영지였던 팽나무가 있는 동부마을과 인접하여 방문객이 증가하고 있는 지역입니다. 이로 인해 마을의 인지도가 상승하고 있으며, 향후 마을 단위의 관광 연계 사업 등이 생길 가능성도 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지 이용상의 리스크: 본건은 기호(1)과 기호(2)로 이루어져 있으며, 특히 기호(1)은 지적도상 도로가 현황 '폐도'된 상태이므로 사실상 맹지나 다름없어 활용도가 제한적입니다. 기호(2)의 도로 접합 여부를 활용하여 기호(1)의 진입로 확보 방안을 모색해야 합니다.

법적 리스크: 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 특정 규모 이상의 축사 또는 오염배출시설 설치는 불가능합니다.

임대관계 리스크: 임대관계가 '미상'이므로, 현장조사를 통해 실제 점유자 유무와 점유 형태를 반드시 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

농지취득자격증명: 기호(1)의 '휴경지'는 공부상 지목이 '전'일 경우 농지취득자격증명(농취증)이 필요할 수 있습니다. 비록 전체 매각물건목록상 '대지'로 되어 있으나, 이용 상태가 휴경지이므로 경매 진행 과정에서 법원의 농취증 제출 명령이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 대산면의 농촌 마을 내 '계획관리지역' 및 '자연취락지구'의 토지(총 370.00㎡, 약 111.92평)로서, 감정가는 58,090,000원입니다.

주거나지 상태인 기호(2)가 도로에 접하고 있어 건축 행위가 용이한 점은 큰 장점이나, 기호(1)이 폐도 상태로 활용에 제약이 있는 점을 인지해야 합니다.

전원주택 부지, 소규모 창고 또는 근린생활시설 부지 등의 용도로 적합하며, 입지 조건에 대한 면밀한 현장조사 후 시세 대비 가격 경쟁력을 확보하여 입찰한다면 충분한 투자가치가 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 비교적 자유로운 개발 및 건축이 가능하며, 특히 자연취락지구는 건폐율 완화 등의 혜택이 있을 수 있습니다 (지자체 조례 확인 필수).

개발 가능성: 토지 이용 상태가 주거나지(기호 2)와 휴경지(기호 1)로 혼재되어 있으며, 대지 면적이 100평을 넘어 단독주택 건축 등에 충분한 규모입니다.

낮은 리스크: 건물 매각 제외로 인한 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

주변 환경: 인근 동부마을 팽나무로 인해 지역 인지도가 상승한 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계