나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5123 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 237 전 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5123 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 237 전 경매
- 사건번호: 2024타경5123
- 주소: 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 237
- 감정가: 23,310,000원
- 최저가: 11,934,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 전
창원지방법원 경매7계 2024타경5123 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 237 | 감정가: 23,310,000원 | 최저가: 11,934,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요
1.1. 사건번호 및 소재지
사건번호: 창원지방법원 2024타경5123 (1)
소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 237
1.2. 면적 및 감정가
용도: 전(田) (농지)
토지면적: 370.00㎡ (약 111.93평)
감정가: 23,310,000원
1.3. 기타 정보
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각
소유자/채무자: 김OO
채권자: 대OOOOOOO
2. 입지조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건 토지는 경상남도 창원시 의창구 대산면 북부리 북부마을 내에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 마을입니다.
대산면은 밀양시, 김해시와 접해 있으며, 면 전체의 약 70%가 농지인 지역 특성을 가집니다.
2.2. 교통 상황
대상 토지까지 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
대산면은 국도 제25호선이 관통하는 교통 요충지이나, 본건은 마을 내 농지이므로 인근 국도 및 주요 도로와의 연계성을 현장에서 확인해야 합니다.
2.3. 토지 현황
본건은 부정형 완경사의 토지로서, 기호(1)은 현재 휴경지(농지) 상태이며, 기호(2)는 주거나지 상태로 이용되고 있는 복합적인 형태를 보입니다.
기호(1)의 경우, 지적도상 북동측으로 폭 약 1~2m 내외의 도로가 있으나, 현황은 폐도(Closed Road) 상태이므로 실제 차량 진입에 어려움이 있을 수 있습니다.
기호(2)는 북측으로 폭 약 2~3m 내외의 도로와 접하고 있어 비교적 양호한 진입로를 확보하고 있습니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 진행 상태
부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권 실행을 위해 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.
제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어, 명도(소유권 이전) 관련 리스크는 낮은 편입니다.
3.2. 특이사항 및 법적 리스크 (핵심)
가장 중요한 특이사항이자 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다.
본건 토지의 용도가 '전(농지)'이므로, 낙찰자는 **반드시 농지취득자격증명을 제출**해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않고 몰수되므로 주의해야 합니다.
농취증 제출 가능 여부는 입찰 전 필수적으로 확인해야 할 사항입니다.
3.3. 임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 미상(확인 불가)이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임차인의 존재 유무를 확인해야 합니다. (단, 매각대상은 토지매각으로 농작물 외의 임차인 리스크는 낮을 수 있음)
4. 토지이용계획 및 잠재적 개발 분석
4.1. 토지이용계획
본건 토지(기호 1, 2)는 **계획관리지역** 및 **자연취락지구**로 지정되어 있습니다.
- 계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역으로, 농림지역이나 보전관리지역에 비해 건폐율 및 용적률 등에서 유리하여 투자 가치가 높습니다.
- 자연취락지구는 주거환경 개선 및 취락 정비를 위해 지정된 구역으로, 개발 행위에 대한 인센티브가 있습니다.
4.2. 토지 이용 제한사항
가축사육제한구역(그외지역 200m제한), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등으로 지정되어 있어, 특정 규모 이상의 축사, 공장 등은 설립이 제한될 수 있습니다.
기호(1)은 추가적으로 **영농여건불리농지**로 지정되어 있어, 순수 농업용 토지로서의 가치는 낮으나, 개발 행위에 대한 규제가 완화될 가능성도 존재합니다.
5. 생활정보 및 주변 환경 (혐오시설 포함)
5.1. 주변 생활정보
본건 소재지인 북부리는 낙동강 변에 인접한 농촌 마을로, 2022년 드라마 '이상한 변호사 우영우'의 촬영지였던 동부마을(북부리 102-1)의 팽나무가 인근에 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.
대산면의 교육 시설로는 대산초등학교, 창원대산중학교, 창원대산고등학교 등이 있으나, 북부리 마을 중심과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.
주요 관공서 및 상권은 대산면 행정복지센터가 있는 가술리 등 면 소재지 중심으로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 농촌 환경입니다.
5.2. 혐오시설 분석
주변 지도를 통한 검색 결과, 본건은 전형적인 농촌 지역 내 위치하며, 현재 확인되는 대규모 쓰레기 처리장, 화장터, 송전탑 등의 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다.
다만, 농가 주택 및 농경지 주변 특성상 소규모 축사나 농업용 폐기물 시설은 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 법적 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 (최대 리스크)
6.2. 이용상 리스크: 기호(1) 토지의 현황상 **폐도 문제**로 인한 맹지화 가능성. (기호(2)와 일괄 매각이 아닐 경우, 또는 기호(1)의 단독 이용 시 진입로 확보 어려움 예상)
6.3. 환경 리스크: 가축사육 및 폐수 배출시설에 대한 제한으로 인해 특정 업종의 사업 계획에 제약이 발생할 수 있습니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본건은 창원시 의창구 대산면 북부리 소재의 농지(전)입니다. 감정가가 약 2,331만 원으로 소액 투자가 가능하며, **계획관리지역** 및 **자연취락지구**라는 우량한 토지이용계획을 가지고 있어 향후 개발 가치가 잠재되어 있습니다.
7.2. 투자 포인트
최고의 입지: 창원시 행정구역에 속하면서도 토지 규제가 비교적 완화된 **계획관리지역** 및 **자연취락지구**에 위치하여, 향후 **전원주택 부지**나 소규모 개발 사업 부지로의 전환 가능성이 높습니다.
가격 메리트: 감정가 기준 약 111평에 2천만 원대 초반으로, 단위 면적당 투자 금액이 낮아 진입 장벽이 낮은 편입니다.
드라마 촬영지 인근: 인근 동부마을 팽나무(우영우 팽나무)의 명성으로 인해 주변 지역의 인지도가 상승하고 있어, 장기적인 관점에서 수혜를 입을 가능성이 있습니다.
7.3. 유의사항
**반드시 농지취득자격증명 발급이 가능한지**를 입찰 전에 확인하고, 휴경지/폐도 상태인 기호(1) 토지의 실질적인 활용 방안(진입로 확보 등)을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.
(면책조항: 본 보고서는 제공된 정보 및 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 입찰자 본인의 책임하에 현장 조사 및 관련 법규 확인을 거쳐 이루어져야 합니다.)
법원 정보
창원지방법원 경매7계