나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110759 [1] 경상남도 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 303동 17층 1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 김해시 부곡동에 위치하며, 부근은 아파트단지, 학교 및
근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골조경사지붕 19층 건물 내 17층 1702호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : -.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 아파트 등의
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 현황 남서측, 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지
도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구),
보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건 구분건물의 대지권의 목적인 토지의 소재지가
"경상남도 김해시 장유면 부곡리"이나, 토지대장상 행정구역명칭변경으로 인하여 현황
"경상남도 김해시 부곡동"인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 :
- 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및
건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해
평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경110759 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 303동 17층 1702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

* 토지 지분: 48.33㎡ (약 14.62평)

* 건물면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

* 건물 지분: 80.7474㎡ (약 24.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 신OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 현황 남서측, 북서측, 북동측으로 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구)에 속하며, 보행자전용도로, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m) 구역에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건이 소재한 김해시 부곡동 일대는 아파트 단지와 함께 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 쾌적한 것으로 파악됩니다. 검색 결과, 특별한 혐오시설은 인근에서 파악되지 않았습니다. 김해문화의전당, 김해시립도서관, 장유스포츠센터 등 문화 및 체육 시설이 가까이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 삼성생명보험주식회사의 근저당권(접수일자 2015-06-24)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약: 등기부등본상 소유권 이전(갑2, 갑4, 갑5) 및 근저당권(을6), 가압류(갑7, 갑9, 갑10) 등기들이 확인되며, 이들은 말소기준권리 이하 순위에 따라 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임성진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본건에는 임차인 임성진이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다. 등기부상 모든 권리 또한 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리관계는 비교적 깨끗하다고 볼 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 김해시 부곡동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 주변에 학교와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 상권의 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지명: 월산마을 3단지 부영

* 사용승인일: 2002년 10월 29일

* 총 층수: 19층 (본건 17층)

* 세대수: 총 680세대

* 주차: 총 476대 (지상 4대, 지하 21대 - 지하 주차장 전기차 충전기 10대). (총괄표제부상 주차대수(688대)와 다소 차이가 있어 실제 확인 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용상태 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 조사하지 못했습니다. 공부자료 및 외부 관찰만으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 위험으로 이어질 수 있습니다.

* 행정구역 명칭 변경: 공부상 지번 주소지("경상남도 김해시 장유면 부곡리")와 현황 주소지("경상남도 김해시 부곡동")가 다소 차이가 있어, 업무 진행 시 참고가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 매각 절차 및 낙찰 이후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주차대수 정보 상이: 아파트 정보에서 제공하는 주차대수와 건축물대장상의 주차대수 정보 간 차이가 있어, 실제 주차 가능 여부 및 환경 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치한 아파트로, 17층의 고층에 해당합니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 권리적 측면에서는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 2002년식 아파트로, 노후도 및 주변 시세 대비 적정 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 깔끔한 권리 관계는 안정적인 투자를 원하는 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 17층의 고층으로 일조권 및 조망권 등에서 장점을 가질 수 있습니다.

* 주거 선호 지역에 위치하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5월~6월, 전용면적 80.7474㎡ 기준):

* 4층: 125,000,000원

* 11층: 102,000,000원 (주변 거래 사례 대비 현저히 낮은 가격으로, 특정 조건 하의 거래일 가능성 있음)

* 13층: 153,600,000원

* 본건은 17층 고층으로, 최근 13층 실거래가(153,600,000원)를 고려할 때 유사하거나 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 따라서, 감정가 150,000,000원을 기준으로 하되, 고층 프리미엄 및 최근 실거래가 상단을 반영하여 150,000,000원에서 160,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 내부 상태 미확인, 공동담보 물건 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.