나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32156 [2] 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 383 전 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32156 [2] 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 383 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매9계 2025타경32156 | 소재지: 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 383 | 감정가: 51,768,000원 | 최저가: 28,989,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2025타경32156 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32156 (2)

소재지: 전라남도 나주시 왕곡면 신가리 383

용도: 전 (밭)

감정가: 51,768,000원

토지면적: 2876.00㎡ (약 870.13평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO (고인)

채권자: 윤OO

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본건 토지는 나주시 왕곡면 신가리 소재, 번호(1)은 본촌마을 내에, 번호(2)는 상촌마을 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농촌 자연마을 및 농경지로 형성된 순수 농촌 지역입니다.

1.3. 교통 상황

번호(1) 토지는 소형 차량 접근이 용이하며, 농촌 자연마을 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 정도입니다.

번호(2) 토지는 인근까지 소형 차량 접근이 가능하며, 순수 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 이하입니다.

1.4. 토지 현황 및 이용 상태

토지 전체 면적은 2876.00㎡ (약 870.13평)입니다.

토지(1)은 유사 사다리형으로 지반은 대체로 평탄하나 완경사지에 자리하고 있으며, 인접지와 고저차가 있습니다. 지상에 대나무류가 밀생하고 있습니다.

토지(2)는 유사 사다리형으로 완경사를 이루고 있으며, 일부는 조경수(호랑가시나무류) 재배지로 이용되었거나 이용 중이고, 일부는 묘지로 이용 중이며, 일부는 묵전(활잡목 식생)으로 방치된 상태입니다.

본건 지상에 식재된 조경수(호랑가시나무류)는 일시적으로 식재된 것으로 판단되어 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

1.5. 도로 상황

토지(1)은 남측으로 폭 약 3m 정도의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 양호합니다.

토지(2)는 지적상 맹지이나, 북측으로 소폭의 현황 비포장 농로와 접하고 있어 농업용으로는 이용 가능하나, 일반적인 통행이나 건축 등에는 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지(1)은 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (200m 이내)에 해당합니다.

토지(2)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역 (200m 이내)에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용에 있어 기본적인 제한 사항을 제공합니다.

1.7. 권리 분석

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 공유물 분할 또는 상속재산 분할 등 공동 상속인 간의 청산을 목적으로 하는 경매로, 일반적인 매각 절차와 유사하게 진행되지만, 법률적 성격이 다를 수 있습니다.

소유자 및 채무자가 사망하여 상속인 중 한 명 또는 여러 명이 경매를 신청했을 가능성이 높습니다.

낙찰 시 소유권은 이전되나, 상속인 간의 추가적인 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

주의사항에 언급된 '분묘 2기'는 매각에서 제외되지 않는 것으로 보입니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 해당 분묘를 점유하는 자는 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (일부 묵전 및 묘지로 이용중이라는 점과 연결)

별도의 권리 소멸이나 인수 사항은 명시되지 않았으나, 형식적 경매의 특성상 일반 매각과 동일하게 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 물건의 상세 권리 분석은 필수적입니다.

1.8. 농지 취득 관련 사항 (중요)

본건은 '전'으로 분류되어 있으며, 농지 취득 자격 증명서가 반드시 필요합니다.

매각기일에 농지취득자격증명서를 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

나주시 왕곡면 농지 담당 부서에 문의하여 자격 증명 발급 조건 및 가능성을 미리 확인하시는 것이 중요합니다.

1.9. 주변 시설 및 잠재적 리스크 (혐오시설 확인)

Google 지도 등 외부 지도 서비스를 통해 주변 시설을 검색한 결과, 나주시 왕곡면 신가리 383 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 공장 밀집 지역이나 혐오시설(축사 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다.

다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 인근 지역의 가축 사육 방식이나 규모에 따라 생활 환경에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

본건 지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 일부는 묵전으로 활잡목이 식생하고 있어, 토지 이용에 있어 정리 및 관리가 필요합니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

토지(2)가 지적상 맹지라는 점은 향후 건축 등 토지 활용 시 진입로 확보 문제로 이어질 수 있습니다.

1.10. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 순수 농촌 지역에 위치하여, 주변에 상업 시설이나 편의 시설이 발달해 있지 않습니다.

일상적인 생활 편의(마트, 병원, 학교 등)를 위해서는 차량을 이용하여 나주시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

귀농·귀촌 또는 농업용 토지로서의 가치는 있으나, 일반적인 주거 생활 환경으로서의 인프라는 부족합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 나온 농지입니다.

넓은 토지 면적(약 870평)과 농촌 지역이라는 점에서 귀농·귀촌을 고려하거나, 농업 경영을 위한 토지 매입을 희망하는 분에게 적합할 수 있습니다.

그러나 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

또한, 분묘 2기의 존재 및 분묘기지권 발생 가능성, 토지(2)의 맹지 여부, 일부 묵전 상태 등은 토지 이용 및 가치 평가에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.

조경수(호랑가시나무류)는 매각에서 제외되었으므로, 별도로 처리하거나 인수해야 할 의무는 없습니다.

1.12. 투자 포인트

잠재적 활용 가치: 귀농·귀촌, 농장, 태양광 부지 등 다양한 용도로 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 확인 필수)

농업 진흥 지역 가능성: 지자체 정책에 따라 농업 진흥 지역 지정 여부 및 혜택 확인 시 투자 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

저평가 가능성: 형식적 경매의 특성상, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.13. 주의 사항 재강조

농지 취득 자격 증명: 가장 중요합니다. 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인하고, 매각기일에 준비해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 위험이 있습니다.

분묘 처리: 지상 분묘 2기에 대한 법적 검토 및 처리 방안을 마련해야 합니다. 분묘기지권은 토지 이용에 직접적인 영향을 미칩니다.

맹지 활용: 토지(2)의 맹지 문제를 해결하기 위한 인접 토지 소유자와의 협의 또는 도로 확보 방안을 사전에 검토해야 합니다.

형식적 경매의 이해: 일반 경매와는 다른 법적 성격을 이해하고, 상속인 간의 추가적인 법적 문제 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계