나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2554 [10] 부산광역시 연제구 연산동 2133-10 골든리치빌 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2554 [10] 부산광역시 연제구 연산동 2133-10 골든리치빌 9층902호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2554
• 주소: 부산광역시 연제구 배산로 10-1, 9층902호 (연산동,골든리치빌)
• 감정가: 202,000,000원
• 최저가: 69,286,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매8계 2024타경2554 | 소재지: 부산광역시 연제구 배산로 10-1, 9층902호 (연산동,골든리치빌) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 69,286,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2554 (10)

용도: 다세대주택

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2133-10 골든리치빌 9층902호

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 10.63㎡ (약 3.21평)

건물면적(전용): 41.92㎡ (약 12.68평)

감정가: 200,000,000원

1.3. 관계자 및 특이사항

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고 (다른 호실 소유자 등에 의한 우선매수 가능성이 있음)

주의사항: 본건(902호)의 임차인은 전세사기 피해자로 한국토지주택공사(LH)에 우선매수권을 양도하였다고 함. 이로 인해 LH가 최고가 매수신고인의 입찰가격과 동일한 가격으로 우선매수할 가능성이 매우 높으므로, 일반 응찰자에게는 사실상 낙찰 가능성이 없다고 판단됨.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 연제구 연산동 소재 '연산파출소' 북측 인근에 위치한 '골든리치빌'의 9층에 해당함.

교통 여건은 양호한 편으로, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 기계식 주차시설이 되어 있으나 주차공간의 협소함은 리스크로 작용할 수 있음.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준임.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높음.

주거 밀집 지역 내 근린상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됨.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지: 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)임. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

건물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 2016년 6월 14일 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택임. 외벽은 스톤코트 및 화강석 마감 등으로 되어 있음.

설비: 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있음.

2.4. 혐오시설 및 리스크

외부 지도 및 환경 검색 결과, 주거지역 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 주차 공간이 협소하다는 거주 후기가 있음.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석

본건은 임의경매 사건으로, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음.

다만, 입찰 전 말소기준권리 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 재확인해야 함.

3.2. 최대 잠재적 리스크 (LH 우선매수권)

가장 중대한 리스크는 임차인이 '전세사기피해자'로 인정되어 그 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 양도했다는 사실임.

'주택도시기금법'에 따라 전세사기피해자 지원을 위해 LH는 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있음.

LH가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인의 가격으로 본 건을 인수하게 되므로, 일반 응찰자가 본 건을 낙찰받을 가능성은 극히 낮음.

3.3. 기타 리스크 (공유자 우선매수)

공유자 우선매수신고가 되어 있어, 다른 호실 소유자(공유자)가 우선매수권을 행사할 가능성도 상존함. 이 역시 일반 응찰자의 낙찰 가능성을 낮추는 요인임.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건(골든리치빌 902호)은 부산도시철도 3호선 배산역 역세권에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 주거 입지 조건 자체는 양호함.

그러나 '전세사기피해자 LH 우선매수권 양도'라는 치명적인 특이사항이 존재하여, **일반 실수요자나 투자자에게는 사실상 낙찰이 불가능한 물건으로 판단됨.**

4.2. 투자 포인트

(없음)

4.3. 결론 및 행동 지침

본 건은 입찰하여 낙찰받을 가능성이 매우 희박하므로, 다른 경매 물건을 검토하는 것이 시간과 비용을 절약하는 합리적인 판단임. 법원 공고를 통해 LH의 우선매수권 행사 여부를 지속적으로 확인하는 것은 가능하나, 응찰 실익은 없음.

법원 정보

부산지방법원 경매8계