나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6341 [1] 부산광역시 영도구 청학동 489-30 영도원우엔리치빌아파트 상가2동 1층103호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6341 [1] 부산광역시 영도구 청학동 489-30 영도원우엔리치빌아파트 상가2동 1층103호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6341
• 주소: 부산광역시 영도구 조내기로 38-1, 상가2동 1층103호 (청학동,영도원우엔리치빌아파트)
• 감정가: 129,600,000원
• 최저가: 44,453,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부산지방법원 경매8계 2024타경6341 | 소재지: 부산광역시 영도구 조내기로 38-1, 상가2동 1층103호 (청학동,영도원우엔리치빌아파트) | 감정가: 129,600,000원 | 최저가: 44,453,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경6341 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 부산광역시 영도구 청학동 489-30 영도원우엔리치빌아파트 상가2동 1층 103호입니다. 용도는 근린생활시설(상가)이며, 소유자와 채무자는 변OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 129,600,000원으로 산정되었습니다.

토지 면적은 30.46㎡ (약 9.21평)이며, 토지 지분율은 3045.7500000000005입니다.

건물 면적(전용면적)은 119.60㎡ (약 36.19평)이며, 건물 지분율은 11960입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 주거단지 내 근린 상가

대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 영도 원우엔리치빌 아파트 단지(총 490세대, 2004년 7월 입주) 내 상가에 해당합니다. 주변은 아파트 단지 및 아파트 상가, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린상가 등으로 형성된 전형적인 주거 밀집 지역 내 상권입니다. 아파트 단지 및 인근 주거지의 고정 수요를 바탕으로 한 안정적인 근린 상권으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 특히, 단지 북동측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 진출입에 제약이 없어 제반 교통사정은 양호합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층에 위치하고 있습니다. 건물 외벽은 치장 벽돌 붙임 마감 등이며, 내벽은 실내 인테리어 마감, 바닥은 타일 깔기, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다. 본건이 소재한 토지는 북동하향의 완경사지에 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 **이용 현황**입니다. 감정평가서에 따르면, 본 건(103호)은 인접한 104호와 경계 구분이 없이 **하나의 근린생활시설로 이용 중**인 것으로 확인되었습니다. 사실조회 회신 결과 복원이 용이하다고 하나, 낙찰자는 104호의 소유 및 이용 관계를 명확히 파악하고, 필요 시 복원(분리)에 소요되는 비용 및 기간을 고려해야 합니다. 매각은 토지/건물 일괄 매각 조건입니다.

4. 권리 분석

본 물건은 소유자이자 채무자인 변OO에 대한 채권자의 임의경매 신청에 의한 물건입니다. 등기부상 채권액을 바탕으로 진행되는 임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행되므로 권리 관계는 비교적 단순합니다. 특이사항으로 임대 관계는 미상인 것으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 추가로 확인해야 함을 의미하며, 임차인이 없거나 대항력이 없다면 명도는 인도명령을 통해 진행 가능합니다. (단, 현황 조사를 통한 정확한 점유 관계 확인이 필수입니다.)

5. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건은 490세대의 아파트 단지 내 상가로, 주로 단지 주민을 대상으로 하는 업종(편의점, 세탁소, 학원, 소규모 음식점 등)의 입점으로 적합한 근린 상가입니다. 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 영도구 청학권역에는 2027년까지 행정복지센터, 어린이복합문화시설, 평생학습관 등을 포함하는 '생활복합문화시설' 건립이 추진되고 있어, 장기적으로 지역 내 생활 인프라 개선 및 유동 인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 크게 두 가지입니다.

첫째, **103호와 104호의 경계 미분리 이용**: 감정평가서상 복원이 용이하다고는 하나, 복원 공사 비용과 104호 측과의 경계/출입구 확보 문제 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 103호 단독으로 활용할 경우 출입구, 내부 시설(화장실, 수도 등)의 분리/확보 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

둘째, **임대 관계 미상**: 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 따라 명도 기간 및 비용이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 1억원대의 비교적 낮은 감정가로 주거단지 내 안정적인 상권을 선점할 기회를 제공합니다. 490세대 규모의 아파트 고정 수요를 기반으로 하고 있어 투자 안정성이 높습니다.

**투자 포인트:**

1. **안정적인 배후 수요**: 대단지 아파트(영도원우엔리치빌)의 고정 수요를 확보하고 있는 '항아리 상권'의 특성을 가집니다.

2. **면적의 활용 가능성**: 전용 면적이 119.60㎡(약 36.19평)로 일반적인 단지 내 상가 대비 넓어, 다양한 업종(예: 학원, 병의원, 대형 음식점 등)으로 활용 범위가 넓습니다.

3. **향후 개발 호재**: 인근 청학권역에 복합문화시설 건립이 예정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. **리스크 관리 필수**: 103호와 104호의 경계 미분리 사용 상태에 대한 명확한 현장 조사 및 복원 계획 수립이 선행된다면, 저렴한 가격으로 대형 상가 면적을 확보할 수 있는 투자 가치가 높습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계