나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [33] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산지방법원 2024타경50348 (33)

소재지

부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1001호 (도로명주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9 (온천동))

용도

오피스텔 (업무시설)

감정가

179,000,000원

토지면적

9. 05㎡ (약 2.74평)

토지 지분

9. 0531㎡ (약 2.74평)

건물면적 (전용면적)

28. 34㎡ (약 8.57평)

건물 지분

28. 34㎡ (약 8.57평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

1.3. 권리분석

경매 구분

부동산 임의경매로서, 매각으로 인해 소유권 이외의 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

감정평가서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 620,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-21

* 확정일자: 2024-03-21

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계

0원 (임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산 동래구 온천동 지역은 주택지대가 중심을 이루고 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

단독주택, 공동주택 등 주거 시설이 밀집해 있어 오피스텔의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 상권은 대규모 상업 지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 및 서비스 업종이 발달된 형태를 보입니다.

미남역, 동래역 등 트리플 역세권 인근으로 유동인구의 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

교통

도시철도 2,4호선 미남역, 1,4호선 동래역, 3호선 사직역을 도보 및 대중교통으로 이용하기 편리합니다. 또한, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

교육

본건 남서측 인근에 미남초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 편리하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설

주거지대 내 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등의 정보는 제공되지 않았습니다.)

주변 환경

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 용도 혼합

본 건물은 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼합되어 있습니다. 오피스텔로서의 업무 효율성보다는 주거용으로 사용될 가능성이 높으며, 건물 내 다른 용도와의 상호 이용으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

도로 조건

건물 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있으며, 향후 건물 증축 시 도로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상

구분건물감정평가요항표에 따르면, 일부 호실의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 박 은 대항력이 없으나, 다른 미상 임대 관계의 호실에 대한 정보 파악이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동, 트리플 역세권(미남역, 동래역, 사직역) 인근에 위치한 오피스텔입니다.

2021년 4월 20일 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 약 8.57평의 적정 규모를 갖추고 있습니다.

주변은 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경으로 양호한 편입니다.

현재 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

토지 이용 계획상의 일부 제한과 접면 도로의 폭이 좁은 점은 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지

미남역, 동래역 등 지하철 3개 노선 이용이 편리한 트리플 역세권 인근의 우수한 교통 환경.

신축 건물

2021년 사용승인된 건식 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적음.

주거 수요

주변 주택지대의 배후 수요를 바탕으로 한 꾸준한 오피스텔 임대 수요 기대.

명도 용이

대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 비교적 순탄할 것으로 예상되어 신속한 입주 및 임대 관리가 가능.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 8.57평)의 오피스텔은 엘이즈 엔15 건물 또는 인근 지역에서 대략 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (구체적인 시세 정보는 부동산 플랫폼 및 유사 사례 등을 종합적으로 참고하여 산정되었습니다.)

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 없고(0원), 명도 리스크 또한 낮은 점을 고려할 때, 시장 경쟁력을 확보하기 위해 감정가 수준에서 약간의 조정을 통해 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원에서 185,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 동향, 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.