나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [36] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (36)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1004호

용도: 오피스텔

감정가: 179,000,000원

토지면적: 9.05㎡ (약 2.73평)

토지지분: 9.0531㎡ (약 2.73평)

건물면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 준주거지역으로, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m) 및 상대보호구역(2013-02-26)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 2,935,000,000원입니다.

3.3. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 2023년 12월 29일 접수된 차승희의 주택임차권(을2) 및 2024년 1월 10일 접수된 부산행복신용협동조합의 임의경매(갑2)를 포함합니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 차

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.6. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리상의 부담은 없습니다. 임차인 차승희는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 건이 위치한 부산광역시 동래구 온천동 일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

4.2. 교통 요지

도시철도 2,4호선 "미남역" 및 1,4호선 "동래역"이 인접하여 교통 이용이 매우 편리합니다.

4.3. 건물 용도

본 건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

미남초등학교가 인접해 있으며, 미남역 및 동래역 주변 상업시설 이용이 편리하여 생활 환경이 양호합니다.

5.2. 교육시설

미남초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 건물 및 설비

건물은 2021년 4월 20일 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트구조입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 건 토지는 준주거지역으로, 최고높이 제한지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

일부 건물 내 임대 관계는 미상일 수 있으나, 본 건의 등기부상 임차인(차승희)은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 추가적으로 확인할 필요가 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재한 '엘이즈 엔15' 오피스텔 10층 1004호로, 지하철 2,4호선 미남역 및 1,4호선 동래역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 인접하여 교통 환경이 매우 우수합니다. 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 미남초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

건물은 2021년 4월 20일에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 철근콘크리트 구조이며 제반 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정이며, 임차인 차승희는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리상의 부담은 없습니다. 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 하지만, 토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 복잡성은 적습니다.

전반적으로 우수한 입지, 양호한 건물 상태, 명확한 권리관계를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 미남역, 동래역 이용 편리.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 노후화 적고 관리 용이.

* 지역 개발 가능성: 동래구 온천동 지역의 꾸준한 발전 잠재력.

* 안정적인 권리관계: 인수 부담 없는 깔끔한 권리 분석.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다.

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 건과 유사한 면적(8.57평)의 오피스텔 시세는 주변 지역 및 건물 내에서 다양하게 나타나고 있습니다. 예를 들어, 온천동의 다른 오피스텔은 26.3㎡(약 7.95평)가 65,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 33.46㎡(약 10.1평)는 180,000,000원에 매물로 나와 있어 평당 약 17.8백만원 수준을 시사합니다. 다른 건물들의 경우 18평형이 1억 2,500만원 수준 (평당 약 6.9백만원)으로 거래된 사례도 있습니다.

본 건의 감정가는 179,000,000원으로, 8.57평 기준 평당 약 20.8백만원에 해당합니다. 이는 일부 검색된 시세보다 높은 수준으로, 정확한 시세 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 유사 물건 실거래가 분석이 필수적입니다.

9.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

9.3. 예상 입찰가

위 시세 분석 결과를 종합해 볼 때, 본 건의 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 시장 조사된 가치를 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시세 및 거래 사례를 고려하여, 보수적인 시장 가치를 약 152,500,000원 (평당 약 17.8백만원 적용 시)으로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려한다면, 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 입찰가 산정은 제한된 정보에 기반한 추정치이므로, 반드시 현장 답사를 통한 실물 확인 및 최신 시세 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.