나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [36] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [36] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1004호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경50348
• 주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 10층1004호 (온천동,엘이즈 엔15)
• 감정가: 179,000,000원
• 최저가: 61,397,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매8계 2024타경50348 | 소재지: 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9, 10층1004호 (온천동,엘이즈 엔15) | 감정가: 179,000,000원 | 최저가: 61,397,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (36)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1004호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 179,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOOOO / 채무자 미상 / 부OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (10층1004호)

건물 전용면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

토지 지분면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

제시외면적: 없음 (토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정이 매우 우수합니다.

인근에 도시철도 2, 4호선 "미남역", 도시철도 1, 4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 트리플 역세권에 준하는 편리한 교통망을 갖추고 있어 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

2.2. 주변 환경 및 혐오시설 검토

본건 오피스텔은 2021년 4월에 사용 승인된 지하 1층 지상 10층 건물로 비교적 신축급에 속합니다.

주변은 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 주택지대이나, 비교적 정비된 환경으로 판단됩니다.

제한된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 인근에 명백한 공공 혐오시설(폐기물 처리시설, 변전소, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 (사용승인일: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창 구조

이용상태: 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 및 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지 이용 상태: 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지이며, 주거용 건부지(건물이 들어선 땅)로 이용 중입니다.

용도지역 및 제한: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역(미남초등학교 관련)으로 지정되어 있습니다. 준주거지역은 주거 기능 외 상업/업무 기능 보완이 가능한 지역으로, 오피스텔 용도에 적합하며 건축 행위가 비교적 자유롭습니다.

4. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자 주OOOOOOOOOO와 채권자 부OOOOOOOOO 간의 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

현재 제시된 자료상으로 임대차 관계는 "미상"으로 되어 있어, 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 필수적입니다.

추가적으로 매각 물건명세서 등 상세 서류를 통해 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 등의 권리 관계를 반드시 재확인해야 하며, 현재 자료만으로는 완벽한 권리분석이 불가능합니다. 명도(점유 이전)의 난이도를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

5. 상권 및 생활 정보

주변은 미남초등학교를 중심으로 주거 시설과 상가 시설이 적절히 혼재되어 있습니다.

근린생활시설이 다수 위치하여 일상생활 편의성이 높으며, 도시철도 역세권을 바탕으로 한 유동 인구가 확보되어 상권 활성화에 기여합니다.

특히 미남역은 2호선과 4호선의 환승역으로 부산 시내 전역으로의 이동이 편리하며, 동래/사직 등 주요 상업 지구로의 접근성도 우수하여 1인 가구 또는 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

1) 임대차 관계 미상: 감정평가서상 임대차 관계가 "미상"이므로, 낙찰 후 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 보증금 전액 또는 일부를 추가로 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 관련 서류(매각 물건명세서)를 통해 임차인의 유무 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

2) 명도 리스크: 소유자 또는 대항력 없는 임차인이 점유하고 있을 경우, 인도명령이나 명도소송을 통한 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3) 준주거지역 내 오피스텔: 주택과 업무시설이 혼재된 준주거지역에 위치하여, 다소 복잡한 주거 환경일 수 있습니다. 또한 기계식 주차 설비가 있는 경우 관리비 문제나 이용 불편함이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산 동래구 온천동의 우수한 입지 조건(트리플 역세권 및 주거 환경)을 갖춘 2021년 준공의 신축급 소형 오피스텔입니다. 전용면적 28.34㎡(약 8.57평)으로 1인 가구의 주거 또는 업무용 수요를 충족시키기에 적합합니다. 감정가 1억 7,900만원은 주변 시세 및 신축 여부를 고려하여 적정 수준으로 판단되나, 권리 관계(특히 임차인 여부)의 면밀한 분석 후 입찰가 산정이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

1) 우수한 교통망: 도시철도 미남역, 동래역, 사직역 등 다수의 지하철역과 인접하여 부산 지역 내 직장인 및 대학생 등 1인 가구 임차 수요가 매우 풍부할 것으로 예상됩니다.

2) 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 향후 수리비 부담이 적고, 임차인 선호도가 높습니다.

3) 준주거지역 활용도: 준주거지역에 위치하여 주거용 또는 업무용(오피스)으로의 활용이 모두 가능하여 임대 전략 수립이 용이합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계