나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [35] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (35)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 10층1003호 (신주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9)

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원 (18,100만원)

토지면적: 9.16㎡ (약 2.77평)

토지지분: 9.1553㎡ (약 2.77평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물지분: 28.66㎡ (약 8.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공일자: 2021년 04월 20일 (사용승인일자)

건물총층수: 지하 1층 ~ 지상 10층

본건 해당층: 10층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 05월 07일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

경매개시결정 등기(갑2)는 2024년 01월 10일 부산행복신용협동조합에 의해 접수되었습니다.

등기부상 채권 총액은 2,925,000,000원으로 확인됩니다.

소유권보존 등기(갑1)는 2021년 05월 07일 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다.

근저당권(을1) 외 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권민금

보증금: 10,000,000원

차임: 670,000원

전입일자/확정일자: 2022년 06월 07일

배당신고일자: 2023년 11월 30일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을2) 되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 권민철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 08월 21일

대항력: 없음

비고:

인수 가능한 보증금은 총 0원입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 온천동 일대는 주거 밀집 지역이면서도 미남역, 동래역 등 주요 역세권을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재된 복합 상권입니다.

오피스텔은 이러한 지역 특성상 직장인 및 1인 가구 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

신축 건물(2021년 준공)이라는 점에서 비교적 양호한 임대 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 남서측 인근에 미남초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 미남역, 동래역, 사직역 등 다수의 지하철역과 버스정류장이 인접해 있어 교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

현재까지 파악된 정보상으로는 본건 주변에 혐오시설이나 특별히 우려할 만한 환경 문제는 발견되지 않았습니다.

다만, 감정평가서상 토지 이용상태가 '도로로 이용중'이라는 내용과 '주거용 건부지로 이용중'이라는 내용이 상이하게 기재되어 있어, 이는 전체 토지의 일부 이용현황에 대한 서술일 가능성이 높으나, 해당 건물 단위의 토지 이용에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

신축 건물임에도 불구하고 채권 총액이 높다는 점은 채무자의 재정 상태를 시사하지만, 말소기준권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 주거 밀집 지역의 생활 편의성을 갖춘 입지입니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다.

건물이 비교적 신축(2021년 준공)이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 깨끗한 권리 분석 결과를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 노후 시설에 대한 부담이 적습니다.

* 교통의 요지: 미남역, 동래역 등 주요 역세권에 인접하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 분석 결과, 인수되는 권리사항이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 높은 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의성: 초등학교, 상업시설 등 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 181,000,000원

현 시세 및 유사 물건 분석 결과, 본건은 28.66㎡ (약 8.67평) 면적의 신축 오피스텔임을 고려할 때, 현 시점 경매 시장에서 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 71.8% ~ 77.3% 수준이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때 신축 프리미엄을 고려한 적정 경쟁가로 판단됩니다.

최적 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 동향 분석 후 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 시세 분석을 바탕으로 한 의견이며, 실제 입찰 가격은 법원 진행 상황 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.