나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [25] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2024타경50348 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 8층801호

건물 용도: 오피스텔

감정평가액: 176,000,000원

토지 면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

토지 지분: 9.053100000000002㎡ (약 2.74평)

건물 면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

건물 지분: 28.34㎡ (약 8.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 사용승인일: 2021년 04월 20일

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 도시철도 2, 4호선 "미남역", 도시철도 1, 4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 8층 801호입니다. 건물 외벽은 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22, 최고높이 36m) 및 상대보호구역(2013-02-26)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기는 2021년 05월 07일 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 등기되었습니다.

말소기준권리인 근저당권은 2021년 05월 07일 부산행복신용협동조합 앞으로 설정되었으며, 채권액은 2,915,000,000원입니다.

이후 주택임차권(문희령, 10,000,000원)이 2024년 09월 02일 등기되었으나, 말소될 예정입니다.

임의경매 개시결정은 2024년 01월 10일 부산행복신용협동조합에 의해 이루어졌으며, 채권액은 2,650,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 2,925,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 문희령 씨는 2023년 08월 02일 전입하였고, 2024년 02월 01일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 660,000원입니다. 그러나 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 관련 개요는 기재되어 있지 않아 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 온천동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 주상복합 건물들이 다수 분포하고 있습니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 18-30㎡)의 오피스텔 매매가는 6,900만원부터 1억 3,000만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 월세는 보증금 1,000만원 기준 월 30만원에서 40만원, 또는 보증금 100만원 기준 월 20만원에서 40만원 수준으로 거래되고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

미남초등학교가 인근에 위치하며, 미남역, 동래역, 사직역 등 주요 지하철역 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계

말소기준권리인 근저당권 금액(2,915,000,000원)이 감정가(176,000,000원)에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 진행 가능성을 시사합니다.

임차인 문희령 씨는 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, 임대차 관계의 정확한 확인이 필요합니다.

등기부 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 실제 권리 존재 여부 및 영향력 파악이 어렵습니다.

5.2. 기타 리스크

토지면적(9.05㎡) 및 건물면적(28.34㎡)은 소형 오피스텔에 해당합니다.

주변 지역에서 잠재적인 혐오시설(하수처리장, 배수펌프장 관련 민원 등)이 언급되기도 하나, 본건 바로 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6. 투자 포인트

비교적 최근인 2021년에 준공된 신축급 오피스텔입니다.

부산 시내 주요 교통망(지하철역, 버스정류장) 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

온천동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 소형 오피스텔은 임대 수익형 투자 상품으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 등기부상 총 채무액이 매우 높아 권리 분석 시 주의가 필요하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 구체적인 내용을 확인하는 것이 중요합니다. 소형 면적임에도 불구하고 적절한 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

제시된 감정가는 176,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 6,900만원에서 1억 3,000만원 이상으로 다양하게 나타났습니다. 또한, 월세 시세는 보증금 1,000만원에 월 30~40만원 수준으로 파악됩니다.

임차인 문희령 씨의 보증금 10,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

현재 감정가는 최근 거래된 유사 물건의 최저가보다는 높지만, 최고가 범위 내에 있습니다.

최근 거래 사례 및 주변 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이 가격대는 인수해야 할 보증금이 없다는 점과 건물의 신축 연식을 고려한 보수적인 산정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.