나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [17] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 6층601호 (신주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9)

용도: 오피스텔

감정가: 176,000,000원

토지면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

토지지분: 9.0531㎡ (약 2.74평)

건물면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

건물지분: 28.34㎡ (약 8.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일자: 2021년 04월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

인접 토지는 현재 도로로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

본 건물(엘이즈 엔15)은 2021년 4월 20일에 사용 승인된 건물입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 도시철도 2, 4호선 "미남역", 1, 4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 정보

임차인: 강보경

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건지 주변은 주택지대와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

가까운 거리에 미남초등학교가 있어 학생 수요가 있을 것으로 보입니다.

대중교통 접근성이 양호한 편이나, 인근 상권에 대한 구체적인 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본 물건은 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 도보 거리에 학교가 있어 교육 환경은 양호합니다.

인근에 시내버스정류장 및 다수의 도시철도역(미남역, 동래역, 사직역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 토지는 준주거지역으로, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고 높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

임대 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

제시외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 신축(2021년 준공)된 건물입니다.

입지 조건은 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

현재 임차인의 경우 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

법적 제한사항으로는 최고 높이 제한 및 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철역 인근에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 발달된 생활 인프라: 주택가 및 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 7,600만원입니다.

최근 실거래가 자료를 종합적으로 분석한 결과, 엘이즈 엔15 오피스텔의 경우 전용면적 28.34㎡(약 8.57평) 기준으로 최근 3년간 직접적인 거래 사례를 찾기 어려웠습니다.

다만, 유사한 평형대의 오피스텔이 있는 '엘이즈 엔9'의 경우 2021년 12월에 전세 1.4억원의 실거래가가 있습니다.

또한, '엘이즈 엔15'의 다른 호실 경매 물건 감정가가 1억 7,600만원 ~ 1억 7,900만원 사이인 점을 감안할 때,

본 건의 감정가는 주변 시세를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 최소 감정가의 80% 수준인 약 1억 4,080만원 이상을 고려하되,

수익률 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 유동적일 수 있으나, 감정가를 기준으로 하되 10% 정도의 추가적인 할인율을 적용하여 1억 5,840만원 ~ 1억 7,600만원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

추후 임대 수익률 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.