나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [27] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (27)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 8층803호 (도로명주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9 (온천동))

용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000 원

토지면적: 9.16㎡ (약 2.77평)

토지지분: 9.1553㎡ (약 2.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물지분: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

사용승인일자: 2021년 04월 20일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: Appraisal Summary]

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 05월 07일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권 (2,915,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-05-07)

* 근저당권: 부산행복신용협동조합 (2,915,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 탁혜은 (64,000,000원) - 전입일자 2022-09-16, 확정일자 2022-08-22. 매각으로 소멸 예정.

* 임의경매: 부산행복신용협동조합 (2,650,000,000원) - 2024타경50348

* 등기부채권 총액: 2,979,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. [cite: Property Statement Notes]

* 임차인 현황:

* 임차인: 탁혜은 (탁 )

* 보증금: 64,000,000원

* 차임: 340,000원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2022-08-22

* 대항력: 없음 [cite: Tenant Info]

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수하지 않으나 임대차 관계 종료 시 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 및 입지: 엘이즈 엔15는 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔 건물입니다. [cite: JSON data] 주거 및 업무 복합 용도로 활용 가능하며, 부산 지하철 2,4호선 미남역, 1,4호선 동래역, 3호선 사직역 등 트리플 역세권에 인접하여 교통이 매우 편리합니다. [cite: Appraisal Summary] 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 개발 잠재력: 해당 지역은 온천2구역 재개발 등 지역 개발이 진행되고 있어 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. [cite: Search result 10]

1.5. 생활정보

* 교통: 미남역, 동래역, 사직역 등 주요 교통 허브와의 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 용이합니다. [cite: Appraisal Summary]

* 편의시설: 주택지대 내에 위치하며, 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: "미남초등학교"가 인근에 위치합니다. [cite: Appraisal Summary]

* 기타: 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 탁혜은(탁 )은 대항력이 없으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 미상 임대 정보: 본건 외 다른 호실들의 임대관계는 확인되지 않아, 공실 발생 시 공실률 및 임대 수입 예측에 불확실성이 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

* 지역 개발 관련 이슈: 동래구 온천천 카페거리 인근 배수펌프장 설치 관련 주민 반발 사례 또는 재개발 사업의 문화재 조사 관련 논란 등 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 민원 및 이슈들이 잠재적 리스크로 작용할 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 29억 7천 9백만원에 달하며, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매의 주요 원인이지만, 매각 후에도 채권 관련 이슈가 완전히 해소되지 않을 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 엘이즈 엔15 오피스텔로, 2021년 준공된 신축 건물이며 역세권 입지 및 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주택지대 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 지역 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 하지만, 높은 채무 규모와 대항력 없는 임차인의 존재는 명도 및 권리 분석 시 세심한 주의를 요합니다. 임대 현황이 미상인 점 또한 향후 임대 수익률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 우수한 교통망: 미남역, 동래역, 사직역 등 다수의 역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: Appraisal Summary]

* 안정적인 입지: 주택가 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 내 재개발 및 인프라 개선 사업이 진행되고 있어 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. [cite: Search result 10]

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 엘이즈 엔15 오피스텔의 구체적인 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. [cite: Search result 2]

* 동일 건물 내 다른 경매 물건의 감정가가 1억 7천만원대이며, 최저 입찰가가 6천만원대부터 시작하는 것으로 나타났습니다. [cite: Search result 2]

* 주변 유사 오피스텔의 경우, 전용 28㎡ 내외의 경우 1억 2천만원대부터 1억 7천만원대까지 거래되는 것으로 파악됩니다. [cite: Search result 8, 9] (주의: 검색 결과 9번은 '온천동 동래3차SK뷰' 오피스텔로 본건과 동일 건물은 아님)

* 현 시세 대비 예상 입찰가:

* 감정가 1억 7,800만원을 기준으로 보수적으로 접근 시, 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 주변 시세, 건물 상태, 임차인 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 가상 입찰가입니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 120,000,000원 ~ 160,000,000원.

*본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일부 검색 결과를 토대로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 등기부 열람, 권리 분석, 주변 시세 재확인 등 보다 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.