나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [24] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (24)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 7층704호

건물명: 엘이즈 엔15

사용승인일자: 2021년 04월 20일

총 층수: 10층 (해당 층: 7층)

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 면적 및 토지/건물 구성

토지 지분: 9.0531㎡ (약 2.74평)

건물 전용 면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각물건

감정가: 176,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

3.

입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다 [cite: provided text].

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: provided text]. 동래역은 교통의 요충지로 많은 유동인구를 확보하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite: provided text]. 토지는 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다 [cite: provided text].

4.

권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 총 채권액)

등기부상 말소기준권리는 2021년 05월 07일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권(2,915,000,000원)입니다. 임의경매 개시결정 등기(부산지방법원 2024타경50348) 또한 말소기준권리보다 후순위로 확인됩니다. 등기부상 채권 총액은 2,925,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금/차임)

임차인 김동현 씨가 존재하며, 보증금 10,000,000원, 차임 670,000원에 2022년 12월 16일 전입, 2022년 12월 19일 확정일자를 받았습니다. 2024년 02월 02일 배당신고를 하였으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재가 있어, 이는 별도로 확인 및 분석이 필요한 사항입니다.

5.

상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 동래구 온천동 일대는 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 미남역과 동래역 주변으로 상업 활동이 활발하며, 다양한 소비성 업소가 분포하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특징

미남역 및 동래역과 인접하여 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 상권은 주거 배후를 기반으로 하며, 교통 편의성을 바탕으로 소비 활동이 이루어지고 있습니다. 다만, 온천장 상권의 경우 과거 상업, 휴양, 위락의 중심지에서 유흥 기능이 편중 발달하여 가족 단위 방문객이 줄고 성인 남성 중심의 거리로 변모했다는 분석도 있습니다.

6.

생활정보

5.1. 주변 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)

"미남초등학교"가 인근에 위치해 있으며, 동래 지역은 다양한 편의시설과 금융기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5.2. 학군 정보

본건 인근에 미남초등학교가 있으며, 동래구는 전반적으로 교육 시설 접근성이 좋은 편입니다.

7.

잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 총 채무액이 매우 높아 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다. 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 명시되어 있어, 이 지상권의 존재 여부와 그 내용이 본건의 가치 및 사용에 미칠 영향을 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

건축된 지 약 5~6년(2021년 4월 사용승인)으로 비교적 신축에 속하여 건물 자체의 노후화 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 엘이즈 계열 건물은 생활지원센터에서 관리하는 것으로 보이며, 운영 시간 외 민원 처리에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 검색되지 않았습니다. 다만, 동래구 내 다른 지역에서 배수펌프장이나 장례식장 설치 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다.

8.

종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

본 건은 부산 동래구의 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 갖추어진 오피스텔입니다. 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 높은 감정가 대비 유사 신축 오피스텔의 실거래가가 낮은 경향을 보이며 (약 1.2억~1.3억 수준), 특히 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 특이사항이 있어 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

9.

투자 포인트

8.1. 시세 대비 가치

제공된 시세 정보에 따르면, 본 건과 유사한 크기 및 연식의 오피스텔 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 만약 지상권 문제가 없거나 해결 가능하다면, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 미래 가치 전망

동래 지역은 교통 요충지로서 지속적인 개발 가능성이 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 다만, 공급 증가 및 지역 상권 변화 추세를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

10.

예상 입찰가

현재 파악된 유사 오피스텔의 실거래가(약 1.2억~1.3억 원)와 감정가(1.76억 원)를 종합적으로 고려할 때, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 등 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 2,300만 원에서 1억 4,000만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.