나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [22] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경50348 (22) 사건번호로 진행되는 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 7층702호 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건은 오피스텔로, 감정평가액은 178,000,000원입니다.

토지 면적은 9.16㎡ (약 2.77평)이며, 건물 면적은 28.66㎡ (약 8.67평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

공동담보 물건으로, 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보 사항이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 트리플 역세권에 가까운 입지입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권개요가 있으나, 별도 기재 사항은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김현기

보증금: 100,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2021년 8월 19일

확정일자: 2021년 7월 20일

배당신고일자: 2024년 2월 29일

대항력: 없음

김현기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 100,000,000원은 인수되지 않습니다. 배당 절차를 통해 변제받을 예정이나, 배당 순위에 따라 전부 또는 일부 변제받지 못할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 3,015,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택지대이면서 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 지하철역이 다수 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

엘이즈 엔15 건물은 2021년 4월 20일 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 총 10층 높이에 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

부산광역시 동래구 온천동 지역은 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

"미남초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

"미남역", "동래역", "사직역" 등 다수의 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 다수 있어 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위 또는 개발 시 고려되어야 할 사항입니다.

주변 혐오시설 관련하여, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 동래구 온천천 카페거리 인근에 배수펌프장 설치 사업으로 인해 악취, 미관 저해, 집값 하락 우려 등 주민들의 반발이 있는 사례가 있었습니다. 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 역세권에 위치한 비교적 신축된 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건물 상태가 양호하고, 주변 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수익 또는 거주 목적 투자로 고려해볼 만합니다.

다만, 경매 물건으로서 권리 분석 및 현장 조사를 통해 예상치 못한 문제점을 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 총 채권액이 높다는 점은 경매 진행 과정에서 시사하는 바가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 미남역, 동래역, 사직역 등 트리플 역세권 입지

* 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 인프라 우수

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계 명확 (인수되는 권리 없음)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 178,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가 및 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다.

다만, 해당 건물의 전용면적 28.66㎡ (약 8.67평) 기준으로, 인근 유사 오피스텔의 공급 면적 대비 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

총 채권액이 높고, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

따라서, 현장 방문을 통한 시세 재확인 및 주변 부동산 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 물건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장하며, 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.