나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [16] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (16)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 5층504호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

* 토지 지분: 5.8587㎡ (약 1.77평)

* 건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

* 건물 지분: 18.34㎡ (약 5.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 또한 도시철도 2, 4호선 "미남역", 1, 4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 을구 권리(근저당권, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황

* 임차인: 천석규

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021년 7월 15일

* 확정일자: 2021년 7월 15일

* 배당신고일자: 2023년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다. 등기부등본 상 주택임차권(을2)이 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금 1억원에 대해 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 총 등기부채권액: 3,015,000,000원

4. 상권분석

* 건물 정보

본 건물은 부산광역시 동래구 온천동 1462-15번지(도로명 주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9)에 위치하며, 엘이즈 엔15라는 명칭을 가지고 있습니다. 2021년 4월 20일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 건축물대장 상 주용도는 업무시설이나 공동주택, 업무시설로 복합 사용되고 있습니다. 연면적은 1,528.22㎡ (약 462.3평)이며, 건폐율 59.85%, 용적률 457.50%입니다. 총 20개 호실 중 16개 호실이 주거용으로 사용되고 있습니다.

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년 준공, 22.15㎡): 2026년 4월 7,000만원 거래. ㎡당 약 316만원.

* 금정산아름파크 (2017년 준공, 40.17㎡): 2026년 4월 16,500만원 거래. ㎡당 약 411만원.

* 백민빌라 (2002년 준공, 30.3㎡): 2026년 4월 12,500만원 거래. ㎡당 약 413만원.

본 건은 18.34㎡ (약 5.55평)의 소형 면적으로, 2021년 준공된 신축급 건물이라는 점을 감안할 때, ㎡당 400만원 이상의 시세를 적용해 볼 수 있습니다.

* 주변 시설

미남초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 시설(미남역, 동래역 등) 및 근린생활시설 이용이 편리합니다. 현재 파악된 정보상 본 건물 및 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 미남초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통 환경: 도시철도 2, 4호선 미남역, 1, 4호선 동래역 등 트리플 역세권에 근접하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의 시설: 주변에 각종 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되는 물건으로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대차 관계는 '미상'으로 명시되어 있으나, 임차인 천석규 씨의 경우 대항력이 없고 보증금 전액 배당이 예상되므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 배당표 확정 전까지는 최종적인 인수 금액이 0원인지 확인이 필요합니다.

* 복합 용도: 건물 자체 용도가 공동주택과 업무시설이 혼합되어 있어, 504호의 실제 이용 현황과 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 소형 면적의 투자 민감도: 소형 면적의 부동산은 시장 변동에 따라 시세 변동성이 상대적으로 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택으로, 탁월한 교통 접근성(트리플 역세권)과 생활 편의성을 갖춘 입지가 강점입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 복합 용도의 건물이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다. 전용 면적 18.34㎡의 소형 아파트로 1인 가구 임대 수요 확보 및 소액 투자처로서의 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 깔끔한 건물 상태 기대.

* 우수한 교통 요지: 미남역, 동래역 등 대중교통 이용 매우 편리.

* 안정적인 수요: 주택지대 내 위치하여 1인 가구 임대 수요 기대.

* 소형 면적: 18.34㎡ (약 5.55평)으로 소액 투자 및 실거주 적합.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

* 주변 시세 분석 결과, ㎡당 400만원 수준의 가치를 적용할 경우 약 73,360,000원 (18.34㎡ * 400만원/㎡)이 산출됩니다.

* 평당 시세로는 약 1,300만원 ~ 1,400만원 수준으로, 5.55평 기준 약 7,200만원 ~ 7,700만원 범위로 추정됩니다.

* 본 건은 공동담보 물건으로서 가격 메리트가 있을 수 있으나, 신축 건물임을 감안하여 시세 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 75,000,000원 내외로 입찰 시 시세 대비 합리적인 매수가 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.