나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [21] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 1462-15번지에 위치한 엘이즈 엔15 오피스텔 7층 701호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경50348(21)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 176,000,000원입니다.

토지 면적은 9.05㎡(약 2.73평)이며, 건물 전용 면적은 28.34㎡(약 8.57평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 4월 20일에 사용 승인되었습니다.

건물은 지하 1층, 지상 10층 규모이며, 본건은 7층에 위치합니다.

건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) 16개 호와 업무시설(오피스텔) 20개 호가 혼합된 집합건물입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 케이 이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

신주소는 부산광역시 동래구 여고북로123번라길 9 (온천동)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 도시철도 2, 4호선 "미남역", 1, 4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 인근에 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

건축물대장상 토지는 대체로 평탄한 사다리형에 유사하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부산지방법원의 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권(채권최고액 2,915,000,000원)입니다.

본 경매 개시 결정은 2024년 1월 10일에 부산행복신용협동조합에 의해 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 약 2,955,000,000원입니다.

임차인으로는 이정민 씨가 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 480,000원입니다.

이정민 씨는 2022년 2월 22일에 전입 및 확정일자를 받았고, 배당신고일자는 2024년 3월 18일입니다.

확인된 임차인 이정민 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 온천동 일대는 주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

인근에 미남초등학교가 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

다수의 지하철역(미남역, 동래역, 사직역)이 도보 또는 대중교통으로 접근 가능하여 부산 전역으로의 광역 이동성이 뛰어납니다.

상업 시설 또한 근거리에 분포하여 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

주거 편의시설로는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

교육 시설로는 미남초등학교가 가깝게 위치해 있습니다.

교통 접근성이 매우 우수하여 자가용 및 대중교통 이용이 편리합니다.

최신 건물이므로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

공동담보 물건으로, 채무 규모가 크다는 점은 유의해야 합니다.

토지이용계획상 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 감정평가서상 토지의 이용 상태가 "도로로 이용 중"이라는 표현은, 토지 사용에 있어 잠재적인 제약이나 권리 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 우수한 교통망과 생활 편의성을 갖춘 입지입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 인수되는 보증금이 없는 임차인이 존재하여 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

단, 공동담보 물건인 점과 토지 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

신축 건물의 장점과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

도심 접근성이 우수한 더블 역세권(미남역, 동래역) 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2021년 준공된 신축 건물로, 최신 설비와 깔끔한 환경을 기대할 수 있습니다.

오피스텔과 도시형생활주택이 혼합된 건물로, 다양한 수요층을 흡수할 수 있습니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 176,000,000원입니다.

유사 면적(28㎡ 내외)의 엘이즈 엔15 또는 인근 신축 오피스텔의 최근 시세는 약 185,000,000원에서 210,000,000원 수준으로 파악됩니다.

최근 거래 사례 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가는 현재 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가 이상에서 시작될 가능성이 있으며, 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 유동적일 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 보수적인 접근이 필요하며, 현 시세 하한선인 185,000,000원 내외를 목표로 하되, 입찰 참여자들의 경쟁 심리를 고려하여 전략적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.