나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [15] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경50348 (15) 사건으로 진행되는 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 5층503호에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 감정가는 167,000,000원입니다. 토지 면적은 7.02㎡ (약 2.12평)이며, 건물 면적은 21.97㎡ (약 6.65평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동 담보 물건으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, "미남초등학교"의 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 거리 내에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2, 4호선 "미남역", 1, 4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 위치하여 교통망이 우수한 편입니다. 토지 이용 계획상으로는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한(36m) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 등기부등본상 주요 권리로는 소유권보존(주식회사제이엘컴퍼니), 근저당권(부산행복신용협동조합, 2,915,000,000원) 및 주택임차권(이정아, 100,000,000원)이 확인됩니다. 특히, 주택임차권의 경우 이정아 씨가 2021년 8월 12일 전입신고, 2021년 7월 28일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 등기부상 모든 을구 권리(근저당, 임차권, 임의경매)는 말소 대상이며, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다(인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

건축물 정보에 따르면 본 물건은 "엘이즈 엔15"라는 상가 및 공동주택 복합 건물에 속하며, 2021년 4월 20일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 해당 호실(5층 503호)은 전용면적 21.97㎡ (약 6.65평) 규모의 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축되었거나 인근에 위치한 다세대 주택 등의 경우, 전용면적당 거래 가격이 약 316만원에서 413만원 선에서 형성되어 있습니다. 본 물건의 전용면적(21.97㎡)을 고려할 때, 이 시세 범위를 적용하면 약 6,940만원에서 9,070만원 사이의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 본 물건은 2021년에 건축되어 상대적으로 신축에 해당하므로, 유사 거래보다 높은 가격이 형성될 가능성이 있습니다. 이를 감안하여 시장 가치를 보수적으로 9,000만원에서 1억 1,000만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 감정평가액 167,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 미남초등학교 인근 주거 지역에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 여러 노선이 교차하는 지하철역(미남역, 동래역, 사직역)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 이용 또한 편리하여 타 지역으로의 이동이 수월합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보, 스프링클러, 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 감정평가액(167,000,000원)과 실거래가 기반 추정 시장 가치(약 9000만~1억 1000만원) 간의 현저한 차이입니다. 감정가에 따라 입찰가를 책정할 경우, 실제 시장 가치보다 높은 금액으로 낙찰받을 위험이 존재합니다.

또한, 총 채무액이 3,015,000,000원으로 매우 높은 점은 소유주의 재정적 어려움을 시사하며, 이는 부동산 시장 변동성에 따른 추가적인 하락 위험 요인이 될 수 있습니다.

건축법상의 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 표시된 부분이 있으나, 본건 호실의 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

부산 동래구 온천동에 위치한 엘이즈 엔15 5층 503호는 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 환경과 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력 부재로 인한 인수 부담이 없다는 점은 매력적인 요소입니다. 그러나 감정평가액이 주변 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 점은 신중한 접근을 요구합니다. 본 물건에 대한 입찰 시, 감정가보다는 실거래가 기반의 시장 가치를 우선적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 깔끔한 상태와 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 미남초등학교 인근 주거 지역에 위치하며, 미남역, 동래역 등 주요 지하철역 접근성이 좋습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 관련 추가 비용이나 번거로움이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 산출한 본 물건의 적정 시장 가치는 약 90,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 판단됩니다. 하지만 감정평가액이 167,000,000원으로 높게 책정되어 있으므로, 입찰 참여 시에는 시장 가치와 감정가 사이의 괴리를 충분히 고려해야 합니다.

현재 시장 상황과 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 1억 2천만원을 초과하는 금액으로 입찰할 경우, 실거래가 대비 고가 낙찰의 위험이 높아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.