나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [14] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (14)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물명: 엘이즈 엔15

사용승인일자: 2021년 4월 20일

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.02㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.0183㎡ (약 2.12평)

건물면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 또한, 도시철도 2, 4호선 "미남역", 도시철도 1, 4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 3,015,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021년 7월 26일

* 확정일자: 2021년 6월 25일

* 배당신고일자: 2023년 8월 7일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 내 상가

본 건은 주택지대 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설들이 있어 기본적인 상업 기능을 수행합니다.

4.2. 역세권 입지

미남역, 동래역 등 주요 지하철역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"미남초등학교"가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 원활합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 채무 및 담보 설정 내역을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 소형 토지 면적: 건물이 속한 토지 지분이 7.02㎡으로 매우 작아, 토지 자체의 가치보다는 건물과의 연계성을 고려해야 합니다.

* 복합 용도의 건물: 건물 내 도시형생활주택과 업무시설(오피스텔)이 혼합되어 있어, 향후 용도 변경이나 특정 용도로의 활용 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택 경매 건입니다. 미남역과 동래역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변이 주택지대 및 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 인수할 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 권리관계는 비교적 안전한 편입니다. 다만, 건물 면적 대비 감정가가 높다는 점과 유사 면적의 타 건물 거래 사례와의 가격 차이가 발생한다는 점은 시세 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철역이 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리 안전성: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리관계를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 167,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 타 건물 매매 사례가 70,000,000원(2014년식, 22.15㎡)에 거래된 점과, 다른 건물들의 면적당 시세가 약 410,000원/㎡ 수준인 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 그러나 본 건은 2021년식 신축 건물이라는 점을 감안하여, 감정가와 시장 시세의 괴리를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

본 건의 최적 입찰가격을 120,000,000원으로 예상합니다. 이는 감정가의 약 72% 수준이며, 비교적 신축이라는 점과 향후 시세 상승 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.