나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [6] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 동래구 온천동 1462-15번지 엘이즈 엔15 3층 302호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경50348 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 167,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물은 2021년 4월 20일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

건물 전용면적은 21.97㎡ (약 6.65평)이며, 토지 지분 면적은 7.02㎡ (약 2.12평)입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

도시철도 2,4호선 "미남역", 1,4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(36m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

온천천 카페거리와 같은 지역 편의시설이 인접해 있으며, 역사적으로 온천으로 유명한 지역에 속합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 부산행복신용협동조합의 근저당권(을1)으로, 채권 총액은 3,015,000,000원에 달합니다.

등기부등본상 임차인 박용호 씨가 존재하며, 보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2021년 8월 6일, 확정일자 2021년 7월 27일입니다.

다만, 박용호 씨는 대항력이 없는 임차인으로 분류되며, 주택임차권(을2)은 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

본건은 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무가 과다한 상태임을 알 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동래구 온천동 지역은 주택 밀집 지역으로, 각종 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

미남역, 동래역 등 역세권과 인접하여 유동인구가 꾸준히 있는 지역입니다.

인근에 미남초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

새로 지어진 엘이즈 엔15와 같은 신축 건물들이 늘어나면서 지역의 현대적인 주거 환경도 갖추어지고 있습니다.

상권은 준주거지역의 특성을 가지며, 다양한 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장, 미남역, 동래역, 사직역 등 대중교통 이용 편리.

* 교육 시설: 미남초등학교 인접.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 건물 내 시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 시세 차이: 본건의 감정가는 167,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가는 약 70,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현황 조사상 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 임대차 관계나 공실 여부에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 채무 과다: 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동의 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 역세권 및 학군 접근성이 양호하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

다만, 감정평가액과 실제 시장 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 투자 시 면밀한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없으므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

따라서 투자 가치는 실질적인 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰 전략 수립에 달려있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거 상품: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 교통 및 입지: 미남역, 동래역 등 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설과 학교가 인접해 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 시세가 낮게 형성될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 물건 실거래가를 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원으로 추정됩니다.

감정가(167,000,000원)와 실거래가 시세의 차이를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 80,000,000원으로 제안합니다.

이는 인수 보증금이 없음을 전제로 한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.