나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [12] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지

주소: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 4층404호

1.3. 건물 정보

건물명: 엘이즈 엔15

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택 및 업무시설 혼재)

층수: 지하 1층, 지상 10층 건물 중 4층 404호

사용승인일: 2021년 04월 20일

건물 면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물 지분: 18.34㎡ (약 5.55평)

1.4. 토지 정보

토지 면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지 지분: 5.8587㎡ (약 1.77평)

토지 이용 현황: 도로로 이용 중 (감정평가서 요약 기준)

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 139,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치함.

대중교통 사정은 무난한 편으로, 도시철도 2, 4호선 "미남역", 도시철도 1, 4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 인근에 위치하여 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 05월 07일 접수된 부산행복신용협동조합 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 개요: 없음, 비고: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021년 06월 11일

* 확정일자: 2021년 05월 25일

* 배당신고일자: 2024년 01월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)이 등기되었으나 말소 예정임. 인수 보증금 합계는 0원임.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력이 없는 임차인의 경우에도 주의가 필요함.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 3,020,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산광역시 동래구 온천동은 주거 지역이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

준주거지역으로 최고 높이 36m 제한이 있으며, 상대보호구역에 해당함.

4.2. 주변 상업 시설

건물 내부에 공동주택 및 업무시설이 혼재되어 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 미남초등학교가 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 지역임.

5.2. 학군 정보

미남초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

건물 사용승인일이 2021년 04월 20일로 비교적 신축 건물에 속하나, 향후 관리 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있음.

6.2. 법규 제한 사항

준주거지역으로 가로구역별 최고높이 36m 제한 지역임.

상대보호구역에 해당하여 교육 관련 시설 신축 등에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 기타 리스크

감정평가서 상 토지 이용 상태가 '도로로 이용 중'으로 기재된 부분이 있으나, 건물과 일괄 매각 대상이므로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

임대 관계가 미상임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이면서 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰될 가능성이 높아 권리관계는 비교적 명확함.

감정가는 139,000,000원으로, 면적 대비 적정성을 고려해야 함.

7.2. 투자 적합성

소형 도시형생활주택으로 투자 목적에 따라 수익형 부동산 또는 실거주용으로 고려할 수 있음.

주변 시세 및 임대 수요를 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 편리한 교통 환경 (미남역, 동래역, 사직역 인근)

* 명확한 권리관계 (인수되는 권리 없음)

8.2. 기회

* 온천동 지역의 지속적인 발전 가능성

* 소형 주택에 대한 임대 수요

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 비교 대상 물건 시세는 약 7,000만원 ~ 16,500만원 범위로 나타났으나, 이는 단지별, 면적별, 연식별 차이가 큼.

본건 건물(엘이즈 엔15, 2021년식, 18.34㎡)과 가장 유사한 면적대인 "명륜역대원칸타빌"(22.15㎡)이 7,000만원에 거래되었음.

다른 단지들의 평당가(약 1,000만원 ~ 1,500만원)를 적용 시, 본건 18.34㎡(약 5.55평)의 시세는 대략 5,550만원 ~ 8,325만원 범위로 추정 가능함.

제공된 감정가 139,000,000원은 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 현 시세는 7,000만원 ~ 9,000만원 내외로 예상됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원임.

최근 거래 사례 및 감정가 대비 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 입찰가는 약 7,000만원 ~ 9,000만원 범위 에서, 수익률 및 시세 대비 적정성을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.