나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [11] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 4층403호

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (11)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 도시형생활주택

감정가: 167,000,000원

토지 정보:

총 토지 면적: 7.02㎡ (약 2.12평)

토지 지분: 7.0183㎡ (약 2.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보:

총 건물 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물 지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물 기본 정보:

건물명: 엘이즈 엔15 (ELIZE N15)

사용승인일자: 2021년 04월 20일

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 10층

본건 호수: 4층 403호

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 또한, 도시철도 2,4호선 "미남역", 1,4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

토지는 서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접해 있습니다. 건물 또한 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 기본 정보:

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (11)

경매 구분: 부동산 임의경매

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 05월 07일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 2,915,000,000원)입니다.

* 본 경매 사건으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-05-07)

* 주택임차권: 신보배 (100,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 부산행복신용협동조합 (2,650,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 3,015,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 신보배

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021년 06월 07일

* 확정일자: 2023년 08월 09일

* 배당신고일자: 2023년 08월 21일

* 대항력: 없음

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

* 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 정보는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 주변 건물 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년식, 전용면적 22.15㎡): 2026년 4월 18일 7,000만원에 거래되었습니다.

* 금정산아름파크 (2017년식, 전용면적 40.17㎡): 2026년 4월 14일 16,500만원에 거래되었습니다.

* 백민빌라 (2002년식, 전용면적 30.3㎡): 2026년 4월 1일 12,500만원에 거래되었습니다.

본건은 부산광역시 동래구 온천동 1462-15번지에 위치한 엘이즈 엔15 건물 내 4층 403호로, 전용면적 21.97㎡이며 2021년에 사용승인된 신축 건물입니다.

비교 분석:

본 건물의 전용면적(21.97㎡)은 명륜역대원칸타빌(22.15㎡)과 유사하며, 명륜역대원칸타빌의 최근 매매가 7,000만원과 비교 시, 본 건물의 감정가 1억 6,700만원은 상당히 높은 수준으로 보입니다. 하지만 명륜역대원칸타빌은 2014년식으로 본건(2021년식)보다 건축 연도가 오래되었습니다.

금정산아름파크(40.17㎡)는 면적이 본건보다 크지만, 2017년식으로 건축 연도가 유사하며 2026년 4월 14일 16,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 1억 6,700만원은 이 거래가와 유사한 수준입니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 2026년 4월 기준 주변 유사 면적의 거래가(7,000만원)에 비해 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 합니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 개별 물건의 특수성(층, 향, 내부 상태 등)에 기인할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경:

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, 미남초등학교 인근의 주택지대로, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

인근에는 초등학교, 어린이집 등 교육시설이 다수 분포하고 있습니다.

편의시설:

주거 지역 특성상 주변에 마트, 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

교통 및 접근성:

도시철도 2,4호선 "미남역", 1,4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등 다수의 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 주요 도로 접근이 용이합니다.

잠재적 혐오시설:

주변 지역은 주택지대와 교육 시설이 밀집한 지역으로, 검색된 정보상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 동래구 온천천 카페거리 인근에 배수펌프장 설치 계획이 주민 반발을 겪고 있다는 기사가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 이는 다른 담보 물건의 경매 결과나 권리 관계에 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않은 상태입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. (임대관계: 미상임)

* 신축 건물로 인한 미확인 하자: 2021년 준공된 신축 건물이나, 사용승인 후 시간이 경과함에 따라 발생할 수 있는 하자에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 부산 동래구 온천동의 편리한 교통망(미남역, 동래역 등 인접)과 주거 환경을 갖춘 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다. 임차인 신보배 씨는 대항력이 없어 명도 또한 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 1억 6,700만원이 주변 유사 면적의 최근 거래가(7,000만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 입찰 시 시세와 감정가의 차이를 충분히 고려해야 합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 과정에서의 변수도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 시설 및 낮은 노후도를 자랑합니다.

* 역세권 입지: 도시철도 미남역, 동래역 등 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

* 소액 투자 가능: 비교적 소액으로 신축 도시형생활주택 투자가 가능하며, 실거주 목적에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

최저 입찰가: (감정가의 70%를 기준으로 산정 시) 약 116,900,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 2014년식 건물은 7,000만원에 거래되었으며, 더 큰 면적의 2017년식 건물은 16,500만원에 거래되었습니다. 본건은 2021년식 신축으로, 감정가는 1억 6,700만원으로 책정되어 있습니다.

이는 최근 거래된 7,000만원보다는 높으나, 16,500만원 거래가와 유사한 수준입니다. 신축임을 고려하더라도 감정가 대비 시세의 괴리가 있어, 입찰 희망가는 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가(167,000,000원)를 기준으로 하되, 약 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 70% 기준: 약 116,900,000원

* 80% 기준: 약 133,600,000원

주변 시세 및 건물의 연식, 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.