나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [8] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 139,000,000원

1.2. 물건상세

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 3층 304호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.8587㎡ (약 1.77평)

건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물지분: 18.34㎡ (약 5.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (접수일자: 2021-05-07)

* 근저당: 부산행복신용협동조합 (권리금액: 2,915,000,000원, 접수일자: 2021-05-07) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김영훈 (권리금액: 100,000,000원, 전입일자: 2021-07-28, 확정일자: 2021-06-30) - 말소 예정

* 임의경매: 부산행복신용협동조합 (권리금액: 2,650,000,000원, 접수일자: 2024-01-10)

* 등기부채권 총액: 3,015,000,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-06-30

* 배당신고일자: 2023-08-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는권리

말소기준권리인 근저당(을1)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권(을2) 역시 말소 대상이므로 인수되는 권리는 없습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래된 매물들의 면적(22.15㎡ ~ 40.17㎡) 대비 가격은 7,000만원에서 16,500만원 수준입니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 316만원/㎡ ~ 411만원/㎡로 분석됩니다.

이에 기반하여 본건(18.34㎡)의 시세는 약 5,800만원 ~ 7,500만원 범위로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건 건물의 사용승인일자가 2021년으로 비교적 신축임을 고려하면, 감정가 13,900만원(약 758만원/㎡)은 최근 거래된 구형 건물들의 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 신축 건물의 가치, 또는 해당 건물 내 유사 신축 유닛의 거래 사례가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 지역특성

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 주택지대 내에 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 서남측 인근에 미남초등학교가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적리스크

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없어 법적 리스크는 낮습니다.

6.2. 물리적리스크

제시외 물건은 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 기타리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수는 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며 주거지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 제공된 주변 시세 자료와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리는 없습니다.

8. 투자포인트

* 최신 건축 연도(2021년)로 인한 건물 노후도 적음.

* 미남역, 동래역 등 더블 역세권에 가까운 우수한 대중교통 접근성.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요층 확보 용이.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 13,900만원입니다. 제공된 주변 시세 데이터(약 316~411만원/㎡)와 비교 시, 약 5,800만원 ~ 7,500만원 수준의 시세가 추정됩니다. 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재하나, 본 건물의 신축 연도(2021년)를 고려하여 감정가를 일부 반영하며, 경매 특성상 적정 할인율을 적용할 경우, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 100,000,000원 (1억원) 수준으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 72% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.