나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [5] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경50348 (5) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법> 및 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

건물구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 3층 301호입니다. 사용승인일자는 2021년 4월 20일입니다. 건물 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-05-07)

* 근저당: 부산행복신용협동조합 (2,915,000,000원, 2021-05-07) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이민주 (100,000,000원, 2021-05-07 접수, 2021-06-25 확정)

* 임의경매: 부산행복신용협동조합 (2,650,000,000원, 2024-01-10)

등기부채권 총액: 3,015,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 170,000원

* 전입일자: 2021-07-15

* 확정일자: 2021-06-25

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당(을1, 2021-05-07)보다 임차인 이민주의 확정일자(을2, 2021-06-25)가 늦습니다. 따라서 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 해당 임차인의 보증금은 소멸됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

주변환경: 주택지대가 형성되어 있으며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 미남역, 동래역, 사직역 등 지하철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

상권 특성: 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 근린 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

교육: 미남초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 지하철역이 가까워 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 건물 자체 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용 관련 불확실성: 토지감정평가서상 토지가 도로로 이용 중이라는 내용과 구분건물감정평가서상 주거용 건부지로 이용 중이라는 내용 사이에 일부 차이가 있어, 토지 사용 및 소유권과 관련된 추가적인 확인이 필요합니다.

높은 부채 총액: 등기부채권 총액이 30억원을 초과하여, 경매 진행 중 채권 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. "미남초등학교" 남서측에 인접하며, 지하철역 이용이 편리한 역세권에 해당합니다. 주택지대에 위치하여 주거 환경은 양호한 편이나, 토지 이용 현황에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있어, 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년에 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금 1억원이 낙찰자의 인수 부담이 되지 않아, 투자 위험 요소를 줄일 수 있습니다.

역세권 입지: 미남역, 동래역 등 지하철역이 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

건물 면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

감정가: 139,000,000원

주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보 중 동일 건물명인 "엘이즈 엔15"(2014년식, 22.15㎡)의 2026년 4월 매매 사례는 7,000만원으로, ㎡당 약 316만원 수준입니다.

* 주변 유사 건물(2017년식, 40.17㎡)의 2026년 4월 매매 사례는 1억 6,500만원으로, ㎡당 약 411만원 수준입니다.

* 다른 주변 유사 건물(2002년식, 30.3㎡)의 2026년 4월 매매 사례는 1억 2,500만원으로, ㎡당 약 412만원 수준입니다.

본건은 2021년에 준공된 비교적 최신 건물임을 감안할 때, 최신 시세(약 316만원~411만원/㎡)를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 신축 건물임을 고려하여 ㎡당 약 450만원 수준을 적용할 경우, 예상 시세는 18.34㎡ * 4,500,000원/㎡ = 약 82,530,000원입니다.

대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원이므로, 시세 수준을 고려하여 입찰가 결정이 가능합니다.

종합적인 시세, 건물 상태, 현황 조사 내용, 그리고 감정가와의 괴리 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

1.10. 주변 시설 조사

부산광역시 동래구 온천동 1462-15 일대의 지도 정보를 확인한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.