나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [4] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (4)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 2층204호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

감정가: 1억 3천 7백만 원

토지면적: 5.86 제곱미터 (약 1.77평) / 토지 지분: 5.8587 제곱미터 (약 1.77평)

건물면적: 18.34 제곱미터 (약 5.55평) / 건물 지분: 18.34 제곱미터 (약 5.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 기본 물건 정보

건물명: 엘이즈 엔15

해당 호수: 2층 204호 (총 10층 건물)

사용승인일: 2021년 4월 20일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

전용면적: 18.34 제곱미터 (약 5.55평)

분양면적: 해당 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2, 4호선 "미남역", 1, 4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역입니다.

가로구역별 최고높이 제한 지역 (최고 높이 36m)이 적용됩니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 부산행복신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김원우

보증금: 1억 원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 26일

확정일자: 2021년 7월 13일

배당신고일자: 2023년 9월 14일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건의 소유권에 대한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (매각물건명세서상 별도 기재된 권리 제외)

3.4. 등기부 요약

등기부 채권 총액: 30억 1천 5백만 원 (3,015,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 지역 특징

본건이 속한 '엘이즈 엔15' 건물은 2021년 준공된 신축급 건물로, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 활용되고 있습니다.

주변은 주택가로서 비교적 정주 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 1억 3천 7백만 원입니다.

최근 2026년 4월 거래된 주변 다세대/연립주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 22.15 제곱미터 (약 6.7평), 2014년식 건물, 매매가 7천만 원 (평당 약 316만 원)

* 전용면적 약 40.17 제곱미터 (약 12.1평), 2017년식 건물, 매매가 1억 6천 5백만 원 (평당 약 411만 원)

* 전용면적 약 30.3 제곱미터 (약 9.2평), 2002년식 건물, 매매가 1억 2천 5백만 원 (평당 약 412만 원)

본건은 전용면적 18.34 제곱미터(약 5.55평)으로, 비교적 작은 면적입니다.

최신 건물 연식(2021년)을 고려하더라도, 감정가(1억 3천 7백만 원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

평당 시세 316만 원 ~ 412만 원을 본건 면적(18.34 제곱미터)에 적용 시, 대략 5천 8백만 원 ~ 7천 6백만 원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 미남초등학교가 위치합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가(1억 3천 7백만 원) 대비 주변 유사 부동산의 실거래가를 분석한 결과, 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 동시 진행되는 다른 경매 물건의 낙찰 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상 (주의사항)

현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인 관련 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 교통은 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가 시세 대비 높게 책정된 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 역세권(미남역, 동래역, 사직역 인접)에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

본건의 면적(18.34 제곱미터)과 주변 시세(평당 약 316만 원 ~ 412만 원)를 고려할 때, 적정 시세 범위는 약 5천 8백만 원 ~ 7천 6백만 원으로 판단됩니다.

감정가(1억 3천 7백만 원) 대비 낮은 시세로 인해, 유찰 가능성이 있으며, 보수적으로 접근 시 6천만 원 ~ 8천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (개인별 투자 성향 및 시장 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.