나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [7] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (7)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 167,000,000원

* 토지 면적: 7.02㎡ (약 2.12평)

* 토지 지분: 7.0183㎡ (약 2.12평)

* 건물 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

* 건물 지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

* 건물 준공일자: 2021년 04월 20일

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부산행복신용협동조합, 2021년 5월 7일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021년 07월 30일

* 확정일자: 2021년 07월 13일

* 배당신고일자: 2023년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액: 3,025,000,000원

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주택지대로, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 상권 특징: 지역 내 주거지로서의 기능이 주를 이루며, 소규모 근린생활시설이 일부 분포함.

* 교통 접근성: 도시철도 2,4호선 미남역, 1,4호선 동래역, 3호선 사직역이 인근에 위치하여 교통량이 많고 유동인구가 있는 지역임.

5. 생활정보

* 주요 시설: 미남초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋음.

* 편의시설: 인근 시내버스정류장 및 도시철도역 이용이 편리함.

* 주거 환경: 주택지대에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 진행 시 유찰 가능성이 높음.

* 임대차 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 인수될 보증금은 없음. 그러나 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있음.

* 건물 노후도: 2021년 사용승인된 신축 건물로 노후도는 낮으나, 장기적인 관리 상태에 따른 수선 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동에 위치한 도시형생활주택으로, 트리플 역세권(미남역, 동래역, 사직역) 인근에 자리하여 교통 편의성이 매우 뛰어납니다. 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 크게 초과하는 점은 유찰 가능성을 시사하며, 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 미남역, 동래역, 사직역 등 도보 및 대중교통 이용이 편리하여 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있음.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 최신 설비 및 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있음.

* 지역 개발 잠재력: 주거 선호도가 높은 온천동 지역의 특성상 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 22㎡)의 다세대주택 시세는 7,000만원에서 1억 6,500만원까지 분포합니다. 본 건 건물 면적(21.97㎡)을 고려할 때, 주변 시세는 약 1억 1,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 추정됩니다. 본 건의 감정가 1억 6,700만원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 본 물건은 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 1차 경매 시 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 약 116,900,000원 ~ 133,600,000원 (약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.