나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (1)

1.2. 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 2층 201호

1.3. 용도: 도시형생활주택

1.4. 감정가: 137,000,000원

1.5. 토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

1.6. 건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 건축년도: 2021년 04월 20일 (사용승인일자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 2, 4호선 "미남역", 1, 4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 36m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (접수일자: 2021-05-07)

* 근저당권: 부산행복신용협동조합 (권리금액: 2,915,000,000원, 말소기준권리) (접수일자: 2021-05-07)

* 주택임차권: 이은경 (권리금액: 100,000,000원) (접수일자: 2023-08-25, 말소)

* 임의경매: 부산행복신용협동조합 (권리금액: 2,650,000,000원) (접수일자: 2024-01-10, 말소)

총 등기부채권액은 3,015,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이은경 (이 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 170,000원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼합된 주택지대입니다.

4.2. 상업시설 및 교통 허브

미남역, 동래역, 사직역 등 주요 지하철역과 인접하여 유동인구가 많으며, 이에 따라 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"미남초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주요 교통망 접근성이 뛰어나며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 편의시설

건물 내 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보, 스프링클러, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 부담

총 등기부채권액이 3,015,000,000원으로, 감정가 137,000,000원 대비 매우 높아 채무가 과도하게 설정되어 있습니다.

6.2. 법적 제한

해당 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 36m), 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 명도

임차인 이은경 씨는 대항력이 없으며, 주택임차권도 말소되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이며 주변 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 감정가 대비 과도한 채권 총액은 채무 불이행으로 인한 경매 절차의 원인이며, 이는 낙찰 시 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 또한 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 높은 채무 규모와 법적 제한사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

미남역, 동래역, 사직역 등 다수의 지하철 노선이 도보 거리 내에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 제공합니다.

8.2. 신축 건물

2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 좋은 컨디션을 기대할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적

18. 34㎡(약 5.55평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

8.4. 저평가 가능성

과도한 채권 총액과 대비되는 감정가는 향후 경매 진행 과정에서 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 물건들이 58,000,000원에서 75,700,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다. [참고: 제공된 JSON 데이터 기반 분석] 감정가 137,000,000원은 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서, 보수적인 접근을 고려하여 주변 실거래가 수준과 낙찰 가능성을 감안했을 때, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 85,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.