나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50348 [3] 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하는 엘이즈 엔15 2층 201호외 35개호(기호(1)-(36))로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역" 및 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 201호 외 35개호로서,
(사용승인일자: 2021.04.20)

외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1)-(16) : 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
기호(17)-(36) : 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경50348 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-15 엘이즈 엔15 2층 203호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일자: 2021년 4월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.02㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.0183㎡ (약 2.12평)

건물면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

1.4. 가격 정보

감정가: 164,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "미남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 도시철도 2,4호선 "미남역", 도시철도 1,4호선 "동래역", 도시철도 3호선 "사직역" 등이 위치하고 있습니다.

2.3. 도로 상태

본건을 포함하여 폭 약 3-4미터 내외의 도로와 서측으로 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 미남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* "미남역" 등 지하철역이 가까워 시내 접근성이 좋습니다.

* 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편입니다.

* "엘이즈 엔15" 건물 주변에서 유해 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-05-07)

* 근저당권: 부산행복신용협동조합 (2,915,000,000원, 2021-05-07) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이수형 (130,000,000원, 2021-07-30 전입, 2021-07-05 확정, 2023-08-18 배당신고) - 말소

* 임의경매: 부산행복신용협동조합 (2,650,000,000원, 2024-01-10 개시결정) - 말소

등기부채권 총액: 3,045,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-30

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-08-18

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 미기재)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 온천동 일대는 주거와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주택지대가 형성되어 있습니다. "미남초등학교" 인근 지역으로 주거 기능이 강한 편입니다.

4.2. 교통 및 접근성

미남역, 동래역, 사직역 등 다수의 지하철역과 버스 정류장이 인접하여 외부 지역과의 접근성이 우수합니다. 이는 상권 활성화 및 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 수익성 분석

주거용 도시형생활주택으로서 임대 수요가 예상되나, 정확한 임대 수익률은 추가적인 현장 조사 및 임대차 시장 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 대중교통: 도시철도 2,4호선 "미남역", 1,4호선 "동래역", 3호선 "사직역" 인접. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 도로: 차량 접근 용이, 주변 도로망 양호.

5.2. 교육

* 미남초등학교가 도보권 내에 위치.

5.3. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 채권 총액이 30억 원 이상으로 높은 편이며, 이는 부동산 담보 가치 대비 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

* 감정가 대비 높은 채무 부담은 낙찰 후 추가적인 금융 비용 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 건축 및 토지 이용 제한

* 준주거지역으로 분류되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고 높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 복합성

* 건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔)이 혼합된 건물입니다. 해당 호실은 도시형생활주택으로 분류되나, 건물 내 다른 용도와의 복합 사용으로 인한 관리상 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 공동담보 물건

* 공동담보 물건으로, 해당 부동산 외 다른 담보물이 함께 경매에 나올 경우 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. (본건은 단독 경매로 보임)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 신축(2021년 완공) 도시형생활주택으로, 미남역 등 역세권에 인접하여 교통 편의성이 높습니다. 미남초등학교를 비롯한 주거 편의시설 이용이 용이하며, 주변 환경이 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

다만, 감정가 1억 6천4백만원 대비 등기부채권 총액이 30억원을 초과하는 높은 채무 규모는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 최근 인근 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 깔끔한 상태가 유지될 것으로 예상됩니다.

* 미남역, 동래역 등 트리플 역세권 인근으로 교통 요지에 해당합니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물이 비교적 최신식이므로, 향후 지역 시세 상승 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 164,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 22㎡)의 아파트/빌라 시세는 70,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 본 건과 유사한 전용면적(21.97㎡)을 가진 매물의 최근 거래가는 약 70,000,000원(명륜역대원칸타빌, 22.15㎡)에서 165,000,000원(금정산아름파크, 40.17㎡) 범위로 나타납니다.

이를 바탕으로 평당가를 환산하면 약 316만원에서 413만원 수준입니다. 본 건의 면적(21.97㎡)에 적용 시, 예상 시장가는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(164,000,000원)가 최근 시세 대비 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 투자 관점에서는 시세에 기반한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 95,000,000원에서 115,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 권리 관계, 명도 가능성, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 채권 총액이 매우 높은 점은 투자 시 유의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.