나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66176 [1] 부산광역시 금정구 남산동 974-31 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66176 [1] 부산광역시 금정구 남산동 974-31 도로 경매

• 사건번호: 2024타경66176
• 주소: 부산광역시 금정구 남산동 974-31
• 감정가: 27,149,720원
• 최저가: 9,313,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 도로

부산지방법원 경매8계 2024타경66176 | 소재지: 부산광역시 금정구 남산동 974-31 | 감정가: 27,149,720원 | 최저가: 9,313,000원 | 용도: 도로

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보 요약

사건번호는 부산지방법원 2024타경66176 (1)이며, 용도는 도로입니다.

소재지는 부산광역시 금정구 남산동 974-31이며, 토지 면적은 84.00㎡ (약 25.41평)입니다.

감정가는 27,149,720원이며, 매각 대상은 토지일부지분매각으로 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 핵심 정보 및 주의사항

본건은 토지의 일부 지분(토지 지분율 51560.03999999999)을 매각하는 지분매각 물건입니다.

가장 큰 특징이자 주의사항은 '지분매각'과 '공유자 우선매수신고'가 가능하다는 점입니다.

공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 가능하므로 입찰자는 이에 대한 전략적 접근이 필수입니다.

토지 이용 상태는 폭이 좁고 길이가 긴 꺽인 도로 형태이며, 인접 주택의 출입로 등으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산고등학교 북동측 인근의 주거 지역에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 형성된 주거 밀집 지역입니다.

최고의 입지: 대중교통 이용의 편의성이 양호한 편입니다. 부산 도시철도 1호선 남산역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 금정구 남산동 일대는 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거 지역 내 근린상권의 성격을 띱니다.

주변에 남산고등학교와 부산외국어대학교(구 부역명) 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 일정 부분 존재하는 지역입니다.

남산역 인근에는 새벽시장과 함께 중앙대로를 따라 할인마트 및 슈퍼 등 생활 편의시설이 발달해 있으며, 금샘로 일대에는 다수의 음식점 및 카페(스타벅스, 엔제리너스 등)가 입점해 있어 주거 편의성은 양호합니다.

2.3. 생활정보

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

교육시설: 남산고등학교를 비롯하여 금정중학교 등이 가까이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

자연환경: 금정산 및 온천천 산책로가 인근에 위치하고 있어 주민들의 걷기 코스로 활용되며 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 물건 특징

용도: '도로' 부지로 이용 중인 토지의 지분 매각 물건입니다.

형태 및 이용 상태: 폭이 좁고 길이가 긴 꺽인 형태의 도로이며, 인접 주택의 출입로(진입도로)로 이용되는 현황도로입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하는 약 3미터 폭의 도로(본건 토지)입니다. 이는 통행의 역할을 하는 맹지 탈출로 역할을 하는 것으로 보입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역에 해당합니다. (건폐율 및 용적률 적용)

기타 제한: 도로(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 도로 부지 현황을 반영한 이용계획 및 제한사항입니다.

4. 권리 및 리스크 분석

4.1. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매입니다. (채권자가 채무자의 부동산을 압류하여 경매를 신청한 사건)

소유권: 본건은 토지일부지분매각으로, 소유자가 정OO 외 1명인 공유자 관계입니다.

채무자/소유자: 동일인(정OO)으로 파악됩니다.

제시외 물건/공부와의 차이: 없으며, 건물 면적 역시 0.00㎡로 토지만을 대상으로 하는 명확한 물건입니다.

4.2. 잠재적 리스크

지분매각 리스크: 가장 큰 리스크는 공유자(정환재 외 1명)가 존재한다는 점과, 공유자 우선매수신고(1회 한정)가 가능하다는 점입니다. 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없습니다.

물건의 현황도로 이용: 물건 자체가 도로로 이용 중이므로, 개발행위가 제한적이며 인접 주택의 통행에 제공되는 땅이므로 낙찰 후 수익 창출을 위해서는 타 공유자 및 인접 주택 소유주와의 '협상'이 필수적입니다.

상권 및 생활정보 리스크: 남산역 인근에 유흥업소나 성인용품점이 위치한다는 정보가 있으나, 본 물건의 위치가 주거 지역 내 출입로이므로 직접적인 영향을 미치는 수준은 아닐 것으로 보이나 참고할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 토지 면적 84.00㎡ (약 25.41평) 중 일부 지분을 매각하는 도로 형태의 특수 물건입니다. 감정가 대비 낮은 가격에 시작될 경우, 인접 토지 소유자(공유자)에게 협상력을 높일 수 있는 지렛대로 활용될 가능성이 높습니다.

다만, 도로 이용 현황과 공유자 우선매수권이라는 강력한 변수가 존재하므로, 입찰 전 철저한 법률 검토와 공유자 및 인접 토지 소유자에 대한 분석이 선행되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

협상 우위 확보: 인근 주택의 진입도로로 이용되는 현황도로이므로, 도로 지분을 취득하면 통행로 확보가 필요한 인접 토지 소유자 및 공유자에게 지료(임료) 청구 또는 지분 매각 협상을 유리하게 진행할 수 있는 강력한 협상 카드를 확보하게 됩니다.

저렴한 접근성: 감정가(27,149,720원)를 기준으로 토지 지분 매각이 진행되므로, 일반적인 토지 경매에 비해 비교적 적은 초기 투자금으로 참여할 수 있습니다.

출구 전략 명확성: 최적의 출구 전략은 공유자 또는 도로 이용자에게 매각하는 것이며, 공유자 우선매수권 행사의 리스크가 상존하므로, 입찰가 산정 시 예상되는 협상 비용과 기간을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계