나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64989 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1244-4 스마트리치연산 6층617호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64989 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1244-4 스마트리치연산 6층617호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2024타경64989 | 소재지: 부산광역시 연제구 거제천로152번길 59, 6층617호 (연산동,스마트리치연산) | 감정가: 137,000,000원 | 최저가: 46,991,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64989 (1)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 137,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

소유자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1244-4 스마트리치연산 6층617호

용도: 업무시설(오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트구조 (20층 건물 중 6층)

사용승인일: 2021년 준공 추정 (감정평가서에는 없음, 검색결과 참조)

면적 현황:

전용면적(건물): 22.34㎡ (약 6.76평)

토지지분면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산 지하철 1호선과 3호선의 환승역인 연산역 북동측 인근에 위치하며, 초역세권에 준하는 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 정류장도 다수 존재하여 교통 편의성은 최상급으로 평가됩니다.

2.2. 생활 환경 및 상권 분석

본건이 위치한 연산동 일대는 일반상업지역으로, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집된 상업 및 업무 중심지입니다. 인근에 연제초등학교가 있어 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 주된 상권 형성에는 큰 제약이 없습니다. 행정타운과 법조타운이 인접하여 풍부한 임대 수요층이 확보되는 지역으로, 상업 활동이 활발한 활성화 상권입니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설 검토

본건은 상업지역 중심에 위치하여 각종 편의시설 및 인프라 이용이 매우 편리합니다. 주변에 특별히 투자 가치를 저해할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 심야 소음이나 유동 인구가 많을 수 있다는 점은 투자 전 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 물건입니다. 경매의 종류와 관계없이, 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸되며(말소기준권리 이하 소멸의 원칙), 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리는 없습니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 '임대관계 미상', '폐문부재' 등의 사유로 인해 점유 및 내부 이용 상황에 대한 명확한 확인이 이루어지지 않았습니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 매수인이 그 보증금을 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 따라서 입찰 전 현장 탐문 및 전입세대 열람 등을 통한 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다.

4. 투자 타당성 및 리스크 분석

4.1. 잠재적 리스크

폐문 부재로 인한 내부 확인 곤란: 명도(집 비우기) 과정에서 저항이 있을 수 있으며, 내부 수리 및 원상복구 비용이 예상보다 클 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 가장 큰 리스크로, 만일 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 철저한 사전 조사 또는 명도 소송을 염두에 두어야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산의 주요 더블 역세권에 위치한 신축급 건물(2021년 준공 추정)로, 입지 조건만으로는 우수한 평가를 받습니다. 인근의 풍부한 행정·법조 타운의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 잠재력이 높습니다. 다만, 미확인된 임대차 관계 및 폐문 부재에 따른 명도 리스크를 가격으로 흡수할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 연산역(1호선/3호선 환승) 초역세권 입지로 임대 선호도가 높습니다.

신축급 건물: 2021년 준공 추정 건물로, 상대적으로 관리가 용이하고 최신 시설을 갖추고 있어 임차인 모집에 유리합니다.

배후 수요: 행정타운, 법조타운, 상업지구 직장인 및 인근 재개발 주거 타운의 수요 흡수 가능성이 높습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계