나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5591 [3] 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층103호 의료시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5591 [3] 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층103호 의료시설 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매7계 2024타경5591 | 소재지: 부산광역시 연제구 반송로 28-1, 1층103호 (연산동,태영관광호텔) | 감정가: 3,343,000,000원 | 최저가: 1,146,649,000원 | 용도: 의료시설

1. 부동산 임의경매 물건 보고서 (부산 연산역 초역세권 상업시설)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5591 (3)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층103호

용도(공부상): 의료시설 (감정 현황: 근린생활시설, 공실, 공사중 혼재)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,343,000,000 원

토지면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

건물면적: 316.30㎡ (약 95.70평)

특이사항: 유동화물건, 일괄매각

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지:

본 물건은 부산 도시철도 1호선과 3호선의 환승역인 "연산역" 북동측 인근에 위치한 초역세권 입지입니다. 감정평가서에 따르면 부근은 각종 상업시설 및 근린생활시설이 밀집된 번화한 도심지의 상업지대로 주위 환경은 매우 양호한 편입니다.

교통 환경:

도시철도 1호선과 3호선이 통과하는 연산역은 부산 도시철도 전체에서 서면역, 사상역 다음으로 하루 평균 이용객이 세 번째로 많은 주요 환승역이며, 이로 인해 제반 교통 사정이 매우 편리합니다. 북서측으로 폭 약 25~30미터의 대로에 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성 또한 우수합니다.

토지 이용계획:

일반상업지역, 방화지구에 속하며, 대로3류(폭25-30미터)에 접합합니다. 이는 고밀도 개발 및 상업 활동에 적합한 최상위 용도 지역에 해당합니다.

1.3. 상권 분석

상권 특징:

연산역 상권은 부산의 대표적인 도심 상권 중 하나로, 단순히 주거지역을 배후에 둔 상권이 아닌, 부산광역시청을 비롯한 기업, 은행, 관공서가 밀집된 오피스 상권의 성격이 강합니다. 이는 주중 주간 시간대 직장인 유동인구가 풍부함을 의미하며, 안정적인 의료시설 또는 오피스 관련 업종 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 환경:

건물은 태영관광호텔에 위치하고 있으며, 주변에는 번화한 상업시설이 밀집되어 있습니다. 1층 상가로 대로변에 위치하여 접근성이 높습니다.

1.4. 생활 정보 및 주변 환경

주요 시설 접근성:

부산 도시철도 연산역이 인접해 있어 부산 전역으로의 이동이 용이하며, 연제구청, 부산광역시청 등 주요 관공서가 근거리에 위치합니다. 이마트 연제점, 트레이더스 연산점 등 대형 상업시설도 멀지 않습니다.

혐오시설 여부:

연산동 상권은 직장인 유동인구가 많은 특성상 유흥시설이 잘 발달된 곳으로 평가되며, 과거부터 유흥의 중심지 역할도 해왔습니다. 따라서 본건 주변에도 *유흥시설*이 다수 혼재되어 있을 가능성이 높으며, 이는 입찰 전 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 부분입니다.

1.5. 권리 분석

경매 구분 및 매각 조건:

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매이며, 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 일괄매각으로 진행되어 토지 및 건물 전체를 한 번에 취득할 수 있어 권리 관계가 비교적 단순합니다.

특이사항 (유동화 물건):

유동화 물건은 금융기관이 보유한 채권을 유동화 전문 회사(SPC)에 양도하여 매각하는 경우가 많습니다. 이는 일반 경매 물건 대비 채권 관계가 복잡하지 않고, 채권자가 조기에 매각을 원할 가능성이 높아 명도 진행 시 비교적 협의가 수월할 수 있다는 장점이 있습니다.

임대차 및 이용 현황:

감정평가서상 임대관계는 미상이며, 현재 4개 호실 중 일부는 근린생활시설(소매점)로 이용 중이거나, 리모델링 공사 중, 또는 공실 상태입니다. 낙찰자는 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 사전에 철저히 분석해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

현황과 용도의 불일치:

공부상 용도는 '의료시설'이나, 감정평가서상 현황은 '근린생활시설(소매점)' 및 '공실/공사중'입니다. 향후 용도를 의료시설로 사용할 경우 큰 문제가 없으나, 타 용도로 이용하려면 *용도 변경 가능 여부* 및 *관련 비용*을 면밀히 검토해야 합니다.

현황 리스크:

현재 일부 호실이 '공사중' 또는 '공실' 상태인 점은 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 상권은 좋으나, 상가 특성상 점포 활성화를 위한 노력이 필요합니다.

상권의 특성:

주변에 유흥시설이 발달된 상권 특성상, 의료시설이나 고급 오피스 업종이 입점하기에 일부 제약이 따를 수 있으며, 목표 고객층에 따라 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 부산의 핵심 환승역인 연산역 초역세권에 위치한 *대형 상업시설*로, 상업지역 내 대로변 1층이라는 희소성 높은 입지적 강점을 가집니다. 다만, 현재의 혼재된 이용 현황과 *공부상 용도(의료시설)*와의 괴리, 그리고 활발한 유흥 상권의 특성을 고려하여, 입찰자는 이러한 리스크를 충분히 반영한 가치 산정이 필요합니다.

투자 포인트:

1. **최상급 입지:** 부산 도시철도 1, 3호선 환승역에 위치하며, 직장인 유동인구가 매우 풍부한 핵심 상권의 대로변 1층입니다.

2. **대형 평수:** 건물 면적이 약 95.70평으로, 대형 병의원, 프랜차이즈, 금융기관 지점 등 면적을 필요로 하는 우량 임차인을 유치하기에 적합합니다.

3. **유동화 물건:** 일반적인 경매보다 권리 관계 정리가 비교적 용이할 가능성이 있습니다.

4. **장기적 가치:** 일반상업지역 내 핵심 입지의 대형 상가는 장기적으로 지가 상승 및 임대료 상승의 잠재력을 높게 평가할 수 있습니다.

본 물건은 리스크 대비 높은 입지적 가치를 지닌 투자 기회로 판단되나, 명확한 임차인 현황 및 용도 변경 가능성을 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매7계