나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5591 [3] 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층103호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 도시철도 1및 3호선 환성역인 "연산역"북동측
인근에 위치하며,부근은 번화한 도심지로서 각종 상업시설 및 근린생활시설등이 밀집된
상업지대로서 주위환경은 양호한편임.

교통상황

본건까지 차?U접근 가능하며,인근에 시내버스정류장 등이 소재하며,도시철도 1.3호선이
통과하므로 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하2층 지상10층 건물중 1층 4개호로서
외벽 :치장석 및 페인팅마감등
내벽 :인테리어마감등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호 1:근린생활시설(소매점)(상호: 베이컨하우스)
기호 2 및 4 :감정기준일 현재 리모델링 공사중임.
기호 3 :공실

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,주차설비,소방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약25 - 30미터의 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,대로3류(폭25-30미터)(접합)

가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이120미터,최고높이 160미터)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5591 (3)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층103호

* 용도: 의료시설 (건물 주 용도)

* 감정가: 3,343,000,000원

* 토지면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

* 토지지분: 26.3502㎡ (약 7.97평)

* 건물면적: 158.15㎡ (약 47.84평)

* 건물지분: 158.14999999999998㎡ (약 47.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 "연산역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 번화한 도심지로서 각종 상업시설 및 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대이므로 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 도시철도 1, 3호선이 통과하므로 제반 교통사정은 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 25-30미터의 대로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25-30미터)(접합)에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120미터, 최고높이 160미터)에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 22일자 부산은행 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액은 2,200,000,000원이며, 경매개시결정 채권액은 3,591,584,573원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 채

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입/사업일자: 2024년 5월 3일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 연제구 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 매우 우수하며, 유동인구와 차량 통행량이 풍부하여 다양한 상업시설 운영에 유리합니다.

* 인근에 각종 금융기관, 병원, 관공서(연제구청), 상업시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1, 3호선 연산역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 연산역 주변에는 NC백화점, 각종 쇼핑몰, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 공공시설: 연제구청 등 주요 공공기관이 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 연산초등학교, 연산중학교, 부산진고등학교 등 교육 시설이 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건: 경매 절차가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 면적 및 대지권 비율 문제: 본건은 1층 103호로 명시되어 있으나, 제공된 건물면적(158.15㎡)은 103호(실제 전유부분 21.39㎡)와 104호(실제 전유부분 136.76㎡)의 합산 면적으로 추정됩니다. 이는 실제 경매 대상 면적과 차이가 있을 수 있으므로, 해당 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 물건명세서에 103호의 대지권이 적정 지분을 초과하거나 과소하다는 언급이 있어, 향후 건물 전체의 재건축이나 증축 시 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도: 본건 건물의 주 용도는 의료시설로 표기되어 있으나, 103호의 실제 내부 용도는 제1종 근린생활시설(소매점, 상호: 베이컨하우스)입니다. 또한, 104호는 의료시설(병원)로 사용 중입니다. 경매 대상이 103호라면, 현재의 소매점 용도 또는 향후 의료시설 전환 시 관련 법규 및 건축 규제를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 명도: 임차인 채영수 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구 연산동, 부산의 주요 교통 및 상업 허브인 연산역 초역세권에 위치하여 입지적 매력이 매우 높습니다.

* 대로변에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 뛰어나며, 주변 상권이 활성화되어 있어 투자 가치가 우수합니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으므로, 명도 완료 후 즉시 활용이 가능합니다.

* 다만, 물건의 실제 면적 및 용도, 대지권 비율 등에 대한 추가적인 현장 조사와 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지 조건: 연산역 초역세권이라는 점에서 높은 미래 가치와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 탁월한 접근성 및 가시성: 대로변에 위치하여 고객 접근 및 홍보 효과가 뛰어나며, 다양한 상업 업종에 적합합니다.

* 풍부한 유동인구: 부산의 교통 요지로서 연간 수백만 명의 유동인구를 배후로 두고 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익: 시장 가격보다 저렴하게 취득하여 시세차익을 얻을 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,343,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 정확한 시장 가치 및 경쟁률 예측이 어려워 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려하되, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 시세 조사, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 2,841,550,000원 ~ 3,008,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.