나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5591 [1] 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 도시철도 1및 3호선 환성역인 "연산역"북동측
인근에 위치하며,부근은 번화한 도심지로서 각종 상업시설 및 근린생활시설등이 밀집된
상업지대로서 주위환경은 양호한편임.

교통상황

본건까지 차?U접근 가능하며,인근에 시내버스정류장 등이 소재하며,도시철도 1.3호선이
통과하므로 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지하2층 지상10층 건물중 1층 4개호로서
외벽 :치장석 및 페인팅마감등
내벽 :인테리어마감등
창호 :샷시창구조임.

이용상태

기호 1:근린생활시설(소매점)(상호: 베이컨하우스)
기호 2 및 4 :감정기준일 현재 리모델링 공사중임.
기호 3 :공실

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,주차설비,소방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약25 - 30미터의 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,대로3류(폭25-30미터)(접합)

가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이120미터,최고높이 160미터)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5591 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층101호

건물명: 대영관광호텔 (집합건물)

용도: 근린상가 (감정평가서 기준) / 의료시설 (건축물대장 표제부)

감정가: 512,000,000원

토지면적: 3.23㎡ (약 1.0평)

토지 지분: 3.2296㎡ (약 1.0평)

건물면적: 19.38㎡ (약 5.9평)

건물 지분: 19.38㎡ (약 5.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (경매 신청 채권자)

채권 총액 (추정): 약 5,241,584,573원 (근저당 1,650,000,000원 + 임의경매 신청 채권액 3,591,584,573원)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

건축물 정보:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕, 지하 2층, 지상 10층 건물 중 1층 101호

사용승인일: 2012년 03월 19일

건축물대장상 주용도: 의료시설 (병원) 외

1.2. 입지조건

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 603-48 태영관광호텔 1층101호

위치 및 주위환경:

본건은 부산 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 "연산역" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 부산의 번화한 도심지로서 각종 상업시설 및 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대입니다.

주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

도시철도 1, 3호선 연산역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태:

북서측으로 폭 약 25~30미터의 대로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25-30미터)에 해당합니다.

가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준높이 120미터, 최고높이 160미터)에 속합니다.

1.3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청): 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2020-03-12 접수, 부산은행 근저당 (1,650,000,000원)

등기사항 요약:

* 2020-03-12 (갑4): 주식회사연강 소유권이전

* 2020-03-12 (을3): 부산은행 근저당 (1,650,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-01-19 (갑15): 남상석 소유권이전 (매매 800,000,000원)

* 2024-06-19 (갑16): 석찬동 가처분 - 말소

* 2024-10-18 (갑17): 부산은행 임의경매 (3,591,584,573원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-02-13

* 배당신고일자: 2024-12-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

총평: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 구성되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

지역 특성:

본건이 위치한 부산 연제구 연산동은 부산의 주요 도심지이자 교통의 요지로서, 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요를 자랑하는 지역입니다. 연산역 주변은 다수의 금융기관, 오피스, 상업시설이 밀집되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변 환경 및 이용 상태:

* 본건(101호)은 현재 근린생활시설(소매점, 상호: 베이컨하우스)로 이용 중입니다.

* 같은 건물 내 다른 호실(기호 2, 4)은 리모델링 공사 중에 있으며, 다른 호실(기호 3)은 공실 상태입니다. 이 점은 건물 전체의 공실률 및 관리 상태에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 자체의 주용도는 건축물대장상 '의료시설(병원)'로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 상가(소매점)임을 고려해야 합니다.

경쟁 환경:

연산역 상권은 오랜 기간 형성된 도심 상권으로, 다양한 업종의 상가들이 경쟁하고 있습니다. 따라서 신규 입점 시 주변 상권 분석 및 차별화 전략이 중요합니다.

1.5. 생활정보

교통 편의성:

부산 지하철 1호선과 3호선 환승역인 연산역이 인접해 있어 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설:

번화한 도심지에 위치하여 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주차:

건물 내 승용차 1대(면적 16.5㎡) 주차가 가능한 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

재매각 물건:

본건은 재매각 대상 물건입니다. 이전 낙찰자의 잔금 미납, 계약 취소 등 재매각 사유를 파악하는 것이 중요하며, 이는 낙찰 가능성 및 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

유동화 및 공동담보 물건:

채권 금융기관이 자산 유동화 과정을 거쳤거나, 본 물건 외 다른 부동산과 함께 공동으로 담보 제공된 경우, 권리 관계의 복잡성이나 담보 가치 변동의 가능성이 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

건물 내 공실 및 리모델링:

같은 건물 내 일부 호실이 공실이거나 리모델링 공사 중에 있다는 점은 건물 전체의 관리 수준이나 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대차 관계:

본건 임차인(박 )은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 허브이자 상업 중심지인 연산역 초역세권에 위치한 근린상가입니다. 부산 지하철 1, 3호선 환승역이라는 지리적 이점과 대로변에 접한 편리한 접근성은 높은 상권 가치를 부여합니다.

주변은 각종 상업시설 및 근린생활시설이 밀집한 번화한 도심 지역으로, 풍부한 유동인구와 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재합니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰 사유 파악 및 가격 전략 수립에 중요한 요소입니다.

건물 내 일부 공실 및 리모델링 중인 호실이 있다는 점은 감안해야 하나, 연산역 상권의 지속적인 활성화와 성장 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 연산역 초역세권, 핵심 도심 상권 내 위치.

* 높은 접근성: 지하철역, 대로변 인접으로 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 풍부한 유동인구: 부산의 주요 중심지로 유동인구 및 배후 수요 풍부.

* 소형 면적: 19.38㎡ (약 5.9평)으로 비교적 소액으로 투자 가능하며, 업종 전환 유연성 높음.

* 미래 가치: 연산역 주변 개발 계획 및 상권 성장에 따른 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 512,000,000원입니다.

재매각 물건이므로, 이전 유찰 내역 및 최저매각가격 정보 확인이 필수적입니다. (제공된 정보만으로는 최저매각가격 및 이전 유찰가 산정이 불가합니다.)

인수되는 보증금은 0원입니다.

채권 총액이 감정가를 상회하나, 이는 채권자의 적극적인 경매 진행 의지를 나타냅니다.

연산역 초역세권 상가의 희소성과 도심 상권의 잠재력을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰 시 수익성이 기대됩니다.

정확한 최저매각가격 정보 확인 후, 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건은 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 검토합니다.

최저매각가격이 감정가와 동일하다고 가정할 경우, 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 358,400,000원 ~ 460,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.