나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1750 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 537-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2024.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "하우스스토리아파트" 동측 인근에 위치하는 토지로
서, 주위는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 주택지
대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 평탄하게 조성된 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명
지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(접함), 가축사육제한구역(2022-07-
26)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕
명지구)<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
(2022.08.23 사용승인)
외벽:석재 및 벽돌치장쌓기 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임

이용상태

1층:계단실, 승강기, 근린생활시설
2층:다가구주택(5개호)
3층:다가구주택(5개호)
4층:다가구주택(2개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 출입
문통제설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며,
건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기
준으로 평가하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 유성구 덕명동 537-7에 소재한 다가구주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경1750 (1)이며, 감정가는 2,233,568,120원입니다.

토지 면적은 422.50㎡ (약 127.8평)이고, 건물 면적은 631.88㎡ (약 191.1평)입니다.

건물 제시외 면적은 138.80㎡ (약 42.0평)이며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 한밭새마을금고로 파악됩니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "하우스스토리아파트" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 가장형의 평탄한 주상용 건부지로 이용 중이며, 남측으로는 폭 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

덕명지구 도시개발사업이 진행되었거나 진행 중인 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2021년 11월 5일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권입니다.

이 근저당권을 포함한 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 15명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

다만, 일부 임차인의 경우 배당신고일자 또는 확정일자가 누락된 경우가 있으나, 대항력이 없다는 점을 고려할 때 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 덕명동 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1층에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구라기보다는 주거 지역을 지원하는 성격의 상권입니다.

덕명지구 도시개발사업의 영향으로 지속적인 지역 개발 및 주거 환경 개선이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 인근에 덕명초등학교, 유성중학교 등의 교육 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 보입니다. (검색 결과, 코젤병원, 주생명의원 등 의료시설 및 유성구청소년수련관, 발명교육센터 창의발명체험관 등이 인근에 위치합니다).

* 의료시설: 유성선병원(종합병원)이 차량 거리 내에 위치하며, 조은이비인후과, 코젤병원, 주생명의원 등 다양한 병의원들이 소재합니다.

* 기타: 덕명지구 도시개발사업으로 인해 꾸준한 주거지로서의 수요가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정평가서상 건물 제시외 면적 138.80㎡가 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 부분에 대한 건축물대장 현황과 실제 이용 현황을 정확히 확인해야 합니다.

* 건물 내부 확인 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 일부 제한된 부분이 있다고 명시되어 있습니다. 따라서, 건물 내부의 실제 상태, 하자 여부 등을 면밀히 점검해야 합니다.

* 임대관계 미확인: 감정평가 요항표 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 제공된 임차인 현황 및 등기부등본 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 지역 내 쓰레기 문제: 유성구 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 및 악취 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 본 물건의 정확한 인접 지역과는 무관할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 덕명동의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 소멸되는 권리가 많아 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

제시외 건물 포함 여부, 건물 내부 상태 확인 등 추가적인 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

또한, 주변 지역의 개발 계획 및 환경적 요인(쓰레기 문제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어, 공실률 관리 시 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 덕명지구 도시개발사업 등 주변 개발 사업으로 인한 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물: 제시외 건물 포함 매각은 활용 방안에 따라 추가적인 가치를 창출할 수 있는 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

하지만, 인수할 보증금이 0원임을 감안할 때, 낙찰가 자체가 총 인수 금액이 됩니다.

입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 분석

* 본 건의 예상 임대 수익률 및 공실률 고려

* 건물 내부 상태 및 수리 비용 추정

* 시장 상황 및 향후 부동산 전망 분석

일반적으로 감정가 대비 60%~80% 수준에서 입찰가가 결정되나, 본 건의 가치는 상세한 조사를 통해 종합적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.