나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11085 [1] 세종특별자치시 대평동 687 펠리체타워1 1층112호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11085 [1] 세종특별자치시 대평동 687 펠리체타워1 1층112호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경11085
• 주소: 세종특별자치시 대평로 71, 1층112호 (대평동,펠리체타워1)
• 감정가: 906,000,000원
• 최저가: 310,758,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 판매시설

대전지방법원 경매3계 2024타경11085 | 소재지: 세종특별자치시 대평로 71, 1층112호 (대평동,펠리체타워1) | 감정가: 906,000,000원 | 최저가: 310,758,000원 | 용도: 판매시설

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경11085 (1)

소재지: 세종특별자치시 대평동 687 펠리체타워1 1층 112호

용도: 판매시설

감정가: 906,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

건물 전용면적: 62.28㎡ (약 18.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2017.11.15.

1.3. 채무 관계

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 광역 교통망의 관문

본 물건은 세종특별자치시의 3-1생활권 대평동에 위치하며, 대전에서 세종시로 진입하는 관문 역할을 하는 뛰어난 교통 요지에 있습니다.

세종고속버스터미널 북동측 인근에 위치하며, BRT(간선급행버스체계) 라인에 접해 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 높습니다.

주변은 대로, 중로, 소로와 접하고 있어 차량 접근성도 우수하며, 다수의 시내/광역 버스노선이 집중되는 교통의 요충지입니다.

2.2. 배후 수요 및 상권 특성

주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트단지가 혼재된 복합 상권으로, 주거 수요와 업무 수요를 모두 확보하고 있습니다.

주변에는 코스트코 등 대형 집객 시설과 초, 중, 고교를 갖춘 대단위 주거단지가 포진되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 세종시 상권의 전반적인 공실 문제 및 복합터미널 주변 상권 활성화 지연이라는 잠재적 리스크는 존재하나, 최근 지구단위계획 변경을 통해 소형호텔, 병의원, 학원 등 허용 업종이 대폭 확대되어 상권 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

2.3. 개발 호재 및 잠재력

인근에 종합운동장 건립이 예정되어 있으며, 복합터미널 기능 활성화 및 주변 상업 기능 재편 계획(2030년 완성기 목표) 등 향후 대규모 집객 시설의 확충 가능성이 있어 미래 가치가 높습니다.

2.4. 혐오 시설 및 주변 환경

주변 환경은 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재된 일반상업지역으로 쾌적하며, 인근 지역 검색 결과 특이할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 물건의 현황 및 특이사항 분석

3.1. 건물의 구조 및 현황

본 물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 9층, 지하 3층 건물 중 1층에 위치합니다.

사용승인일이 2017년으로 비교적 신축급 건물이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 기본 시설이 양호하게 갖춰져 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 구조상 독립성

가장 중요한 특이사항은 현재 본건(112호)이 인접 호수인 111호, 113호와 벽체 구분 없이 'OLIVE YOUNG'으로 통합하여 이용 중이라는 점입니다.

내부에 호실을 구분하는 표식은 없으나, 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 보입니다.

이는 대형 우량 임차인의 안정적인 사용을 의미하지만, 향후 명도 및 재임대 시에는 호실을 구분하기 위한 벽체 복구 등의 비용과 시간이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4. 권리분석 및 주의사항

4.1. 경매 권리관계

경매구분이 '임의경매'이며, 유동화물건으로 진행됩니다.

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 낙찰 시 소유권 이전 및 인도에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

단, '유동화물건'의 경우 채권 관계가 복잡하거나 매각 진행 속도가 빠를 수 있으므로, 매각 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

4.2. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다.

현재 'OLIVE YOUNG'으로 이용 중인 만큼, 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 낙찰자는 임대차 현황을 정확히 파악하여 대항력 유무와 명도 대상 및 절차를 수립해야 합니다.

(실제 임차인이 존재한다면, 상가건물 임대차보호법상의 권리 및 임차보증금 반환 문제 등을 사전에 검토해야 합니다.)

4.3. 법적 제한 상태

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등으로 되어 있어 상업시설로서의 활용에 문제가 없습니다.

대로3류, 중로2류, 소로3류에 접합하여 높은 접근성을 확보하고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 세종시의 주요 광역 교통 관문인 세종고속버스터미널 인근의 우량 상업시설로, 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물입니다. 현재 대형 프랜차이즈인 'OLIVE YOUNG'이 인접 호실과 통합하여 사용 중인 점은 높은 임대 경쟁력과 안정성을 보여줍니다. 다만, 임대차 현황 미상과 인접 호실과의 경계 문제(벽체 철거 상태)는 명도 및 재임대 시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

5.2. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 세종고속버스터미널 바로 앞 BRT 라인에 위치한 준역세권 상가로, 유동인구 확보에 유리합니다.

2. **대형 임차인 유치 가능성:** 현재 대형 우량 임차인이 사용 중이며, 건물 구조상 대형 평수를 선호하는 프랜차이즈나 병원, 학원 등의 입점 환경에 유리합니다.

3. **상권 활성화 기대:** 주변의 종합운동장 및 터미널 복합 개발, 최근의 지구단위계획 변경으로 상권 활성화에 대한 중장기적 기대감이 높습니다.

4. **안정적인 면적 및 권리:** 건물 전용면적 약 18.84평으로, 1층 판매시설로서의 적정한 규모를 갖추고 있으며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 단순합니다.

5.3. 잠재적 리스크

1. **경계 복구 비용:** 인접 호실(111호, 113호)과 통합 사용 중이므로, 임차인이 변경될 경우 내부 벽체 복구 등 원상복구에 대한 책임 및 비용이 발생할 수 있습니다.

2. **임대차 현황 불확실성:** 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 또는 임대차 승계에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

3. **유동화물건 특성:** 채권자와의 협의 또는 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계