나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11849 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층456호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11849 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층456호 도시형생활주택 경매

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대전지방법원 경매3계 2024타경11849 | 소재지: 세종특별자치시 한누리대로 321, 4층456호 (나성동,에스알파크시티) | 감정가: 118,000,000원 | 최저가: 40,474,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경11849 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층456호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 118,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 한OO

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 21.59㎡ (약 6.53평)

토지면적 (지분): 6.91㎡ (약 2.09평)

제시외 면적: 없음

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지조건 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 "새움초등학교" 동측 인근, 나성동 중심상업지역에 위치합니다. 주위에는 각종 근린생활시설, 상업시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다. 정부청사와도 도보 10분 정도의 가까운 거리에 있으며 BRT(간선급행버스) 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 곳입니다.

도로현황은 동측으로 노폭 약 50m, 남측 약 30m, 서측 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 본건은 중심상업지역 내 주상용 건물에 해당하며, 제반 주위 환경 및 교통 상황은 양호한 수준으로 판단됩니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제4층 제456호입니다.

외벽은 석재붙임 및 일부 징크판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등이며, 샷시창호로 마감되었습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 구비하고 있습니다. 건물 내 1층에 편의점, 반찬가게, 지하 1층에 사우나 등 다양한 편의시설이 입점되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 감정평가 시 수차례 방문에도 불구하고 폐문부재(문이 잠겨 있고 사람이 없음)로 인하여 내부 확인이 어려웠으며, 건축물대장 도면 및 탐문에 의하여 확인되었음을 참고해야 합니다.

3. 법률 및 기타 정보

3.1. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각대상에 토지/건물 일괄매각 조건이므로 일반적인 소멸주의 원칙에 따라 낙찰 후 말소되는 권리가 대부분일 것으로 예상됩니다.

다만, 본건은 현재 임대관계가 미상(알 수 없음)인 상태이므로, 추후 현장조사 및 문건 송달 내역 확인을 통해 실제 점유자 및 대항력 유무를 명확히 파악하는 과정이 필수적입니다. 미확인된 임차인이 존재할 경우 발생할 수 있는 명도(인도) 리스크에 대비해야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 이는 상업 및 업무시설의 개발 밀도가 높은 지역임을 의미하며, 토지의 가치를 높이는 요소입니다. 광로3류(폭 40m-50m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접합하고 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

4. 시장 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 세종시 나성동 중심 상권에 위치하며, 정부청사 인근의 상업 지구 내에 있어 풍부한 직장인 및 유동인구를 배후로 두고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 음식점, 병원 등이 밀집하여 상권 활성화 정도가 우수합니다.

생활정보 측면에서는 BRT 라인에 위치하여 세종 시내 이동이 용이하며, 도보 5분 거리에 세종 최고 번화가 및 주요 상권이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

4.2. 잠재적 리스크

폐문부재로 인한 내부 상태 미확인: 건물의 이용 상태는 파악되었으나, 내부 파손, 누수, 시설 고장 등 물리적 하자에 대한 직접적인 확인이 불가능했습니다. 입찰 전 충분한 정보 수집이 필요합니다.

임대관계 미상: 임대차 정보가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 위험이 있습니다. 소유자/채무자가 점유 중일 가능성도 있지만, 명도(인도) 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

세종특별자치시 나성동 핵심 상업 지구 내에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 정부청사 및 주요 상권 접근성이 매우 뛰어납니다. 감정가 1억 1,800만원은 주변 임대 수요 및 입지적 강점을 고려했을 때 경쟁력 있는 수준으로 보입니다. 특히 소형 주거시설의 임대 수요가 꾸준한 세종시의 특성상 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 폐문부재 및 임대관계 미상으로 인한 리스크를 감안하여 입찰 전 권리 분석 및 명도 전략 수립이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 정부청사 도보 접근성 및 BRT 인접으로 임차인 모집에 유리한 최상급 입지입니다.

안정적인 수요: 행정중심복합도시인 세종시 특성상 직장인 및 공무원 등의 임대 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮습니다.

소형 주택 투자: 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 도시형생활주택 특성상 아파트 대비 규제에서 자유롭다는 장점이 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계