나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11849 [1] 세종특별자치시 나성동 OOO OOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 "새움초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위로는 각종
근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 진ㆍ출입이 가능함여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상
황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제4층 제456호 로서,
외 벽 : 석재붙임 및 일부 징크판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 건축물대장 도면 및 탐문에 의하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설 등)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 50미터 내외, 남측으로 노폭 약 30미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터
내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m
-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 4층 456호에 소재하며, 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 이용 중입니다.

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제456호에 해당합니다.

건축물대장상 총 건물 연면적은 32,046.29㎡ (약 9,694.2평)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 김 입니다.

1.2. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 일부 징크판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있습니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

본건은 수차례 방문하였으나 폐문부재로 인해 건축물대장 도면 및 탐문에 의거하여 정보를 파악하였습니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 6.91㎡ (약 2.09평)이며, 토지 지분 면적도 6.91206㎡ (약 2.09평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

토지의 형상은 인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설 등) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 동측 노폭 약 50m, 남측 노폭 약 30m, 서측 노폭 약 20m의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역 등입니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 118,000,000원입니다.

건물 전용면적은 21.59㎡ (약 6.53평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 "새움초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위로는 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근 및 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 지역 지구 및 제한사항

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다.

도로 관련해서는 광로3류(폭 40m-50m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록은 2017년 12월 19일 조수민에게, 2022년 6월 20일에는 한해란에게 매매가 125,000,000원에 이전되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 12일 세종세무서장의 압류입니다.

주택임차권은 2024년 3월 13일 김지수 명의로 설정되었으며, 권리금액은 118,000,000원이고 전입일자는 2022년 7월 6일, 확정일자는 2022년 6월 13일입니다. 이 주택임차권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

강제경매 개시 결정 등기(2024타경11849)는 2025년 1월 2일 김지수 명의로 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 118,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인은 김 이며, 보증금은 118,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 7월 6일, 확정일자는 2022년 6월 13일입니다.

배당신고일자는 2024년 12월 26일이며, 대항력은 있는 것으로 확인됩니다.

물건명세서 및 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권(임대차보증금 118,000,000원, 전입일자 2022.07.06, 확정일자 2022.06.13)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 세종세무서장의 압류(2024.03.12)보다 선순위인 주택임차권(을구 1번)은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생합니다.

현재 권리분석 상, 매수인이 인수해야 할 보증금은 2,496,720원 (총 보증금 118,000,000원 - 예상배당금 115,503,280원)으로 추정됩니다.

임대 관계는 미상이며, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재하는 에스알파크시티는 공동주택(도시형생활주택), 판매시설, 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

세종시 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있으나, 해당 지역의 공급 물량 및 경쟁 상권을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 "새움초등학교"와 인접해 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

건물 내 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 지하주차장 등 생활 편의를 위한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 매수인이 인수해야 하는 금액(약 2,496,720원)이 존재한다는 점입니다.

배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 배당표를 확인하는 것이 필수적입니다.

경매 물건 특성상 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

세종시 중심상업지역의 공급 물량 추이 및 임대 시장 상황에 따라 공실 발생 위험을 고려해야 합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역이라는 장점과 함께 도시형생활주택으로서의 실거주 및 투자 가치를 지니고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 신중한 접근을 요구하는 요소입니다.

감정가 118,000,000원은 임차인의 보증금과 거의 일치하는 수준이므로, 인수 보증금을 제외한 실제 낙찰가율을 면밀히 검토해야 합니다.

철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 성공적인 투자를 위한 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

세종시 핵심 상업 지역에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

단지 내 각종 편의시설 및 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

향후 세종시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

건물 전용면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

매수인 인수 보증금: 2,496,720원

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 즉, 실제 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 결정해야 합니다.

주변 시세, 임대 현황, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 조사가 필요하지만, 제공된 정보를 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 감정가 수준(118,000,000원)으로 입찰 시, 총 부담액은 약 120,496,720원 (118,000,000원 + 2,496,720원)이 됩니다.

* 안정적인 수익률 확보 및 리스크 관리를 위해서는 인수 보증금을 고려한 가격으로 입찰하는 것이 좋습니다.

* 인수 보증금 2,496,720원을 감안했을 때, 총 부담액을 감정가 이하로 맞추려면 입찰가는 약 115,503,280원 이하가 되어야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면 다음과 같은 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

최종 제안 입찰가 : 114,000,000원

(상기 입찰가로 낙찰될 경우, 실제 총 부담액은 약 116,496,720원이 됩니다.)

이 금액은 주변 시세 및 경매 경쟁률에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.