나이스옥션 법원경매 대전 2024타경104857 [1] 대전광역시 서구 괴정동 74-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 " 대전괴정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 다가구주택, 단독주택 및 점포 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 남동측 인근 도솔로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 다가구주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 감정인의 개략적인 실측 및 탐문조사 등에 의하면 본건 기호(1) 일부 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였는 바, 경매 진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.

3) 본건 기호(1) 일부 지상에 별지 "사진용지"와 같이 조경수가 소재하나 이는 토지의 부합물로서 경제적 가치가 크지 않다고 판단되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
- 외 벽: 석재붙임, 드라이비트 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

2-4층은 다가구주택이고, 1층은 공부상 "근린생활시설(사무소)", 계단실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

공부상 1층 "근린생활시설(사무소)"는 다가구주택으로 탐문조사되는 바, 경매진행시 이용상황 등에 대하여 재확인이 필요한 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호(2)의 일부는 증축되었으나 중축시기, 증축부분의 이용상황 등을 고려하여 기존부분과 일괄하여 평가하였으닉 경매진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 기호(2) 건물 중 건축면적에 포함되지 않은 발코니, 옥탑 부분의 계단실 등은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

4) 본건 일부 다가구주택의 이용상황은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 일반건축물대장 현황도면, 유사 다가구주택 등의 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거하여 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2: 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 다가구주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 본 물건은 대전지방법원 2024타경104857 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 74-2 (도로명 주소: 대전광역시 서구 도솔로319번길 11)

* 용도: 다가구주택 (1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 다가구주택으로 이용 중)

* 토지 면적: 330.20㎡ (약 99.89평)

* 건물 면적: 536.14㎡ (약 162.18평)

* 제시외 건물 면적: 42.40㎡ (약 12.83평)

* 감정가: 1,515,366,480원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

* 채권자: 유OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "대전괴정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다가구주택, 단독주택 및 점포 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 남동측 인근 도솔로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 주식회사 엠엔에스대부의 근저당권(을7, 을3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 임차권등기 (건물등기부): 홍성호, 보증금 66,000,000원. (전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-09-22). 물건명세서에 따라 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 및 일부 주택임차권등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 을구 7번 외 주택임차권등기 중 말소되는 것으로 표시된 권리는 소멸합니다.)

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 홍성호: 보증금 66,000,000원. (인수되는 보증금)

* 김 (한국토지주택공사): 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-12-06, 확정일자 2021-10-19. (통상 LH 임대차는 배당 여부와 관계없이 인수되거나 별도 처리가 될 수 있으므로 확인 필요)

* BUTTARAT ONANONG: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021-12-20. (보증금액이 0원임에도 불구하고 대항력은 '있음'으로 표시되어 있어, 명확한 처리에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 손우성: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2019-07-22. (보증금액이 0원임에도 불구하고 대항력은 '있음'으로 표시되어 있어, 명확한 처리에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 대항력 없는 임차인:

* 황채원 (한국토지주택공사): 보증금 100,000,000원.

* 강다슬: 보증금 110,000,000원.

* 강전홍: 보증금 70,000,000원.

* 김예지: 보증금 100,000,000원.

* 오민영: 보증금 120,000,000원.

* 윤휘중: 보증금 0원. (대항력 없음)

* 이재현: 보증금 100,000,000원.

* 임세원: 보증금 110,000,000원.

* 전윤빈: 보증금 90,000,000원.

* 조현우: 보증금 100,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 괴정동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근의 대전괴정고등학교 및 주변 상가들은 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 기본적인 상권 기능을 수행합니다. 대형 백화점(롯데백화점) 등 주요 편의시설은 인근에 위치하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 롯데백화점, 한민시장 등이 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 대전괴정고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 도솔로변 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주거 환경: 다가구주택 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 홍성호 임차인의 보증금 66,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 총 취득 비용에 추가적으로 고려해야 합니다.

* 미확인 임차인 관련 위험: 보증금이 0원이면서 대항력은 있는 임차인(BUTTARAT ONANONG, 손우성)의 경우, 법적으로 명확한 처리 여부를 추가적으로 확인해야 하며, 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 이용 현황 차이: 1층이 공부상 근린생활시설이나 현황은 다가구주택으로 이용 중이라는 점은 건축물대장과의 차이로, 향후 건축법 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물: 매각 대상에 포함된 제시외 건물(42.40㎡)에 대한 정확한 현황 및 법적 상태 파악이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 내에서는 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 인근에 없으나, 부동산 앱이나 지도 서비스 등을 통해 상세 위치 확인 및 잠재적 혐오시설 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 서구 괴정동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 경매 시 말소되지 않고 인수되는 임차보증금 66,000,000원이 존재하며, 일부 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 명확하지 않은 부분은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 건물의 용도상 공부와의 차이가 존재하므로, 이에 대한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

* 전반적으로 입지, 교통, 편의시설 측면에서는 양호하나, 권리 관계 및 건물 이용 현황의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 지역 기반의 다가구주택: 괴정동은 주거 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 13가구 구성으로 인한 임대 수익 잠재력: 다가구주택으로서 여러 가구로부터 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 대전 시내 접근이 용이하며, 백화점, 시장 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로, 자산 가치를 종합적으로 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,515,366,480원

* 인수되는 임차보증금: 66,000,000원

* 본 물건은 인수되는 임차보증금이 존재하고, 1층 이용 현황 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 입찰이 진행됩니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금 및 기타 리스크 요인을 감안하여, 감정가를 기준으로 70% ~ 85% 수준에서 잠재적인 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 최종 입찰가 결정은 시장 조사, 경쟁 입찰 현황, 위험 요인에 대한 최종 판단 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 15억 1536만 6480원에서, 최소 70%인 약 10억 6000만원대부터 최대 85%인 약 12억 8000만원대 사이에서 고려해 볼 수 있으나, 인수되는 보증금 6600만원을 고려한 실질적인 부담액을 반드시 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.