나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124752 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전 유성구 봉명동 소재 대전지하철 유성온천역 북동측 인근에 위치하고. 주위는
유성온천공원, 호텔, 모텔, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가
지대로 환경 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 무난하고, 인근에 대전지하철1호선 유성온천역 및 시내버스정류장이 있어
교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층, 지상 35층
사이언스타운주상복합 내 7층 701호 업무시설(오피스텔)로서,
사용승인일 : 2013.09.24
외벽 : 외장석재 및 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리
사업), 가축사육제한구역(전부제한), 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에
속하고, 중로2류 및 소로1류, 소로2류에 접함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 점유자 부재 등으로 오피스텔 내부확인이 곤란하여 건축물
현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니,
경매 참가시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 조현진의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경124752 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본사항

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 7층 701호

건물명: 사이언스타운주상복합

용도: 오피스텔

사용승인일: 2013.09.24

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물면적: 74.55㎡ (약 22.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

233,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재, 대전 지하철 1호선 유성온천역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 유성온천공원, 호텔, 모텔, 오피스텔, 주상복합 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있어 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 대전 지하철 1호선 유성온천역 및 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측, 동측 및 서측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 결과

본건은 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 점을 고려하여 입찰에 참여해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 우 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-06, 대항력 있음.

* 조 : 보증금 181,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-15, 확정일자 2021-12-09, 대항력 있음. (예상배당금: 181,000,000원)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 12월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2024타경124752)입니다.

본건에는 을구 5번 주택임차권(조현진, 보증금 181,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위입니다. 따라서 이 임차권은 경매 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

유성온천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구에 위치하여, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등을 이용하기 편리합니다. 본건이 속한 사이언스타운 주상복합 내에도 상업시설 및 업무시설이 입점해 있습니다.

4.2. 상권 현황

본 물건이 위치한 봉명동 일대는 유성구의 중심 상권 중 하나로, 오피스텔 및 주상복합 건물이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 대전 지하철 1호선 유성온천역 도보 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 매우 우수합니다.

* 쇼핑: 인근에 대형마트, 백화점, 전통시장 등 다양한 쇼핑 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 여가/휴식: 유성온천공원이 인접하여 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

5.2. 교육시설

본 물건 인근에는 대전과학기술대학교, 충남대학교 등이 위치하고 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

유성선병원, 대전우리병원 등 대형 종합병원 및 다양한 전문 의료기관이 차량으로 가까운 거리에 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건지로부터 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 약 181,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인(조현진)의 임차권을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 만약 경매 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 가능성

2013년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 입지에 위치하며, 유성온천역 역세권이라는 탁월한 교통 여건을 자랑합니다. 또한, 주변 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다. 감정가 233,000,000원 대비 최근 실거래가는 소폭 낮게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 181,000,000원의 선순위 임차권 인수 부담이 존재하므로, 투자 시에는 총 실질 투자 비용을 철저히 계산하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 대전 지하철 1호선 유성온천역을 도보로 이용 가능한 초역세권 오피스텔입니다.

* 풍부한 생활 인프라: 상업지대, 유성온천공원, 다양한 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 유성구 개발 계획 및 역세권 수요 증가에 따른 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 경쟁력 있는 총 투자 비용: 선순위 임차권 인수 부담으로 인해, 향후 총 실질 투자 비용이 시세 대비 경쟁력 있게 형성될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(68.329㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 6층에서 195,000,000원에, 2025년 12월 7층에서 190,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 74.55㎡로, 최근 거래된 68.329㎡ 대비 약 6.22㎡ 더 넓습니다. 이를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건은 181,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인(조현진)의 임차권을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 투자 비용은 '입찰가 + (인수 보증금 - 경매 배당금)'으로 계산됩니다.

만약 목표 총 실질 투자 비용을 시장가 하단 수준인 약 181,000,000원으로 설정한다면, 본건의 예상 입찰가는 19,000,000원 으로 제안합니다. 이 경우, 경매에서 19,000,000원이 임차인에게 배당될 것이며, 매수인은 나머지 162,000,000원(181,000,000원 - 19,000,000원)을 추가로 부담하여 임차인의 보증금 전액을 변제함으로써 총 181,000,000원의 실질 투자 비용으로 본건을 취득하게 됩니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 배당표 확정 등에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.