나이스옥션 법원경매 대전 2025타경419 [2] 대전광역시 유성구 봉명동 553-2 유성씨제이나인파크 2층216호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경419 [2] 대전광역시 유성구 봉명동 553-2 유성씨제이나인파크 2층216호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경419
• 주소: 대전광역시 유성구 계룡로 92, 2층216호 (봉명동,유성씨제이나인파크)
• 감정가: 771,000,000원
• 최저가: 264,453,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

대전지방법원 경매3계 2025타경419 | 소재지: 대전광역시 유성구 계룡로 92, 2층216호 (봉명동,유성씨제이나인파크) | 감정가: 771,000,000원 | 최저가: 264,453,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

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사건번호: 대전지방법원 2025타경419 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 553-2 유성씨제이나인파크 2층216호

용도: 근린생활시설 (현 이용상태: 사무실)

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매각물건: 토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

감정가: 771,000,000원

토지면적: 20.92㎡ (약 6.33평)

건물면적: 156.52㎡ (약 47.35평)

(토지/건물 지분 매각이 아닌 전체 면적에 대한 지분율이 기재된 것으로 판단됨)

소유자/채무자: 박OO

채권자: 북OOOOOOOO

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1.2. 입지 조건 분석: 최고의 교통 편의성과 상권 접근성

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최고의 입지: 본 물건은 대전지하철 1호선 유성온천역 3번, 4번 출구에 인접하여 위치하는 초역세권 근린생활시설임.

교통 상황: 대전지하철역이 바로 인접하고, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이하며, 차량 접근성 또한 무난함. 단지 외곽으로 광로(50m~70m), 대로(35m~40m) 등 주요 공도에 접하고 있어 교통의 요충지임.

주위 환경: 호텔, 모텔, 오피스텔, 주상복합건물 및 각종 근린생활시설이 혼재된 상가지대로, 유성온천 관광특구의 중심 상권에 해당됨. 상업적 환경은 전반적으로 양호한 편임.

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1.3. 권리 분석: 안전한 투자 물건

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경매 구분: 부동산 임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하는 사건임.

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지/건물에 대한 소유권을 온전히 확보할 수 있어 권리관계가 단순함.

특이/주의 사항: 감정평가서상 특별한 '공부와의 차이'는 없으며, '임대관계 미상'으로 기재되어 있음. 이는 낙찰 후 명도 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 함을 의미하며, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상의 대항력 유무를 면밀히 분석해야 함.

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1.4. 상권 분석: 유성온천역 핵심 상권의 잠재력

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상권 특성: 유성온천역 상권은 오랫동안 관광특구 및 유흥/상업지역으로 독자적인 상권을 형성해 왔음. 최근에는 호텔, 아웃렛, 병원 등이 들어서며 쇼핑, 의료, 문화 등 원스톱 서비스가 가능한 신(新)상권으로 변화하고 있는 추세임.

지역 개발: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 등 다양한 법적 규제를 받고 있으며, 이는 곧 지역의 중요성과 개발 잠재력을 반영함.

상권 리스크: 최근 유성온천역 인근 소규모 상가의 공실률이 높다는 보고(2020년 기준)가 있어, 상권 활성화 및 임차인 유치에 대한 전략적인 접근이 필요함.

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1.5. 물건 현황 및 이용 상태: 사무실 이용 중

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건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지하 6층 ~ 지상 27층의 유성CJ나인파크 주상복합 건물 내 2층에 위치.

이용 상태: 현재 '사무실'로 이용 중임. 상업 시설이 밀집된 2층에 위치하여 병의원, 학원, 기타 전문 사무실 등으로 용도 변경 및 활용성이 높음.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 공조설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있으나, **에스컬레이터는 운휴상태**라는 특이사항이 있으므로, 방문객의 이동 편의에 영향을 줄 수 있어 이에 대한 확인 및 고려가 필요함.

토지의 이용 상태: 'ㄱ'자 형상의 평탄한 토지로서, 주상복합 건부지로 최적의 이용 상태를 보임.

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1.6. 생활 정보 및 잠재적 리스크: 복합 상권의 양면성

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주변 시설 (혐오시설 여부): 유성온천 상권은 전통적인 **유흥** 및 **숙박** 시설이 밀집된 지역의 특성을 가지고 있어, 본 물건 주변에도 이러한 시설이 혼재되어 있을 가능성이 높음. (직접적인 혐오시설 검색 결과는 없으나 상권 특성상 유의 필요)

잠재적 리스크:

1) 상권 침체 우려: 2020년 보고된 높은 공실률에 대한 현 시점에서의 면밀한 확인이 필요함.

2) 에스컬레이터 운휴: 2층 상가의 접근성에 부정적 영향을 미칠 수 있으므로, 재가동 가능성 및 비용 확인이 필요함.

3) 임대차 관계: 임대관계 미상으로 명도 리스크 존재 (대항력 있는 임차인의 존재 여부).

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1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

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종합 의견: 본 물건은 대전 최고의 교통 요충지인 유성온천역 **초역세권**에 위치한 대형 근린생활시설(사무실)로, 우수한 입지 조건과 높은 면적 활용도를 갖추고 있습니다. 유성온천 상권의 재정비 및 변화 추세에 따라 향후 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 상권의 공실률, 에스컬레이터 운휴, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

투자 포인트:

1) **압도적인 역세권 입지:** 지하철역 출구 바로 옆에 위치하여 접근성이 매우 뛰어남.

2) **대형 평형의 희소성:** 47평대(전용면적)의 근린생활시설로, 병의원, 대형 학원, 전문 사무실 등 면적 활용도가 높은 업종에 적합함.

3) **관광특구 및 상업지역:** 도시계획상 최상위 상업지역에 위치하여 안정적인 용도 및 개발 잠재력을 확보.

법원 정보

대전지방법원 경매3계