나이스옥션 법원경매 인천 2023타경503633 [1] 인천광역시 남동구 서창동 736-8 한뜰에 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2023.02.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천장아초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공원, 전, 답 등이 혼재하는 지역
으로서 제반 주위환경여건은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중입
니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가
축사육제한구역(2013-03-08), 공공주택지구(2011.12.27 변경승인), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타사항: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경사지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2017.04.10)
외벽: 벽돌 쌓기 마감 등
창호: 칼라새시 창호입니다.

이용상태

계단실, 다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㉠-㉤이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타사항: 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서 건물감정평가요항표 참조) 포함.
2. 본건 건물의 일반건축물대장상 2020.12.29.자 위반건축물[(제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3 및 무단증축(4층,옥탑층)]이 등재되어 있으며, 위반건축물의 경우 이행강제금 부과 및 행정대집행의 대상이 될수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 인천지방법원 2023타경503633(1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 서창동 736-8번지에 위치하며, 현재 주소는 인천광역시 남동구 서창방산로158번길 15-5 (서창동)입니다.

본 물건은 다가구주택 용도로 이용 중이며, 감정평가액은 1,265,953,000원입니다.

토지 면적은 274.60㎡ (약 83.07평)이며, 건물 면적은 471.03㎡ (약 142.50평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매로 채권자는 조OO입니다.

본 물건에는 제시외 건물 면적이 147.15㎡ (약 44.51평)가 포함되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 서창동에 소재하며, "인천장아초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경 여건은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 및 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되며, 말소기준권리는 토지의 경우 2016년 10월 5일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(을5)이며, 건물의 경우 2017년 4월 21일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 경매를 통해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

명시된 임차인 현황은 다음과 같습니다. 본건 명세서에 기재된 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 조 , 보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-04-21, 확정일자: 2021-03-16, 배당신고일자: 2021-05-31, 대항력: 없음

* 임차인: 임 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-02

* 임차인: 범 , 보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-02, 확정일자: 2021-08-02, 배당신고일자: 2023-02-16, 대항력: 없음

* 임차인: 최 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 800,000원, 전입일자: 2022-03-15, 확정일자: 2022-03-17, 배당신고일자: 2023-02-27, 대항력: 없음

* 임차인: 고 , 보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-31, 확정일자: 2020-12-31, 배당신고일자: 2023-02-16, 대항력: 없음

* 임차인: 조 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-31

* 임차인: 김 , 보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2017-11-07, 배당신고일자: 2023-03-02, 대항력: 없음

* 임차인: 인천도시공사, 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-06-17, 확정일자: 2019-05-28, 배당신고일자: 2022-04-19, 대항력: 없음

* 임차인: 최 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-06-17

* 임차인: 류 , 보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-12, 확정일자: 2021-03-15, 대항력: 없음

* 임차인: 유 , 보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-12, 확정일자: 2020-12-22, 배당신고일자: 2023-03-21, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-12

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-22

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차에 따라 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 서창동 일대는 계획적으로 개발된 택지지구로, 아파트 단지와 단독주택, 다가구주택이 밀집해 있는 주거 중심 지역입니다.

인천장아초등학교 등 교육 시설과 근린공원이 인접하여 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 시내 및 외곽으로의 이동이 비교적 편리합니다.

주거 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으나, 공급 물량 및 주변 시세 변동에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 인천장아초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 이점이 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 인근 지역은 주거 시설 위주로 구성되어 있으며, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 서창2 공공주택지구에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 변화가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 위반건축물 등재: 일반건축물대장상 2020년 12월 29일자로 위반건축물(제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3 및 4층, 옥탑층 무단증축)이 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 및 행정대집행의 대상이 될 수 있으며, 철거 또는 원상복구를 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물 면적 147.15㎡ (약 44.51평)이 위반 건축물에 해당될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황: 모든 임차인의 대항력이 없다고는 하나, 보증금 회수를 위해 배당을 신청한 임차인들이 있습니다. 배당금이 부족할 경우 법적 절차를 통해 보증금 반환을 요구할 수 있어, 시간적, 금전적 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 일부 임차인의 보증금 또는 차임 정보가 미상이거나 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2017년 4월 10일 사용 승인된 건물로, 향후 구조적 안전 점검 및 유지 보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서창동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 있는 다가구주택입니다. 인천장아초등학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나, 4층 및 옥탑층의 무단 증축과 제시외 건물로 인한 위반건축물 등재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 행정대집행, 또는 원상복구 비용 발생 등 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 위반건축물에 대한 정확한 위반 내용 확인, 관련 법규 검토, 예상 비용 산출 등 심층적인 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 없음 및 모든 권리 소멸 예상으로 인한 권리관계 명확성.

* 서창동 택지지구 내 입지로, 주거 지역으로서의 안정적인 임대 수요 기대.

* 다가구주택으로서 다수의 가구 임대를 통한 수익 창출 가능성.

* 향후 위반건축물 문제 해결 시, 합법적인 건물 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,265,953,000원입니다.

인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점은 긍정적이나, 4층 및 옥탑층의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재는 상당한 리스크를 동반합니다. 위반건축물의 원상복구 비용, 이행강제금 등을 감안할 때, 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 본건의 현황, 위반건축물 관련 추가 비용, 향후 시장 상황 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고, 실사 및 전문가 검토를 통해 투입될 예상 비용을 산정한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.