나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534849 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역23 힘찬프라자 1층115호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534849 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역23 힘찬프라자 1층115호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경534849 | 소재지: 인천광역시 연수구 앵고개로 90, 1층115호 (동춘동,힘찬프라자) | 감정가: 758,000,000원 | 최저가: 259,994,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경534849 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역23 힘찬프라자 1층 115호

용도: 근린생활시설 (상가)

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적: 43.87㎡ (약 13.27평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권미등기)

건물구조: 철근콘크리트조 (2021년 6월 사용승인, 신축급)

1.3. 감정가

감정가: 758,000,000원

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 중소규모 상업용 부동산이 밀집한 노선 상가지대 내에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 주택가가 형성된 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 특히 인천새봄초등학교 북서측 인근에 위치하여 학원, 문구, 음식점 등 학교 및 주거 편의시설 관련 업종의 수요가 확보된 상태입니다.

차량 접근성이 양호하며, 북측 약 38M, 남측 약 8M, 동측 약 10M의 도로에 모두 접하고 있어 가시성과 접근성이 우수합니다. 본건은 5층 건물 중 1층에 위치하여 상가로서의 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 상권은 2020년 9월 개교한 인천새봄초등학교 인근의 신규 도시개발구역 내에 조성된 상업 지구입니다. 신축 건물(2021년 사용승인)의 1층 코너 또는 대로변 접근이 용이한 위치로 추정되며, 배후 주거단지의 소비력을 바탕으로 생활 밀착형 업종(미용실, 편의점, 부동산, 베이커리 등)에 적합합니다. 다만, 기준 시점 현재 공실 상태이므로 신규 임차인 확보 노력이 필요합니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 경매 구분

부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 서OOOOOOOO의 근저당권 실행에 의한 경매로 판단됩니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (대지권 미등기)

본 건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 감정평가서상 대지권 유무를 알 수 없으나, 건물이 토지와 일체로 거래되는 관행 및 집합건물법에 의거하여 향후 적정 대지권이 이전될 것을 전제로 감정평가액에 포함되었습니다.

이는 현재 토지 지분이 등기상 정리되지 않았음을 의미하며, 향후 토지의 사용권 또는 소유권을 완전히 확보하기 위해 추가적인 비용 지출(예: 토지 대금 정산, 지적 정리 비용)이 발생할 수 있습니다. 매수자는 대지권 관련 소송 및 추가 비용 지출 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대차 관계는 미상이나, 현재 이용상태는 '공실'입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인의 권리는 없을 가능성이 높으나, 입찰 전 현장조사 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 대지권 미등기 리스크

추가 비용 발생 가능성: 대지권 확보를 위한 별도의 금전 지출이 발생할 수 있으며, 이로 인해 총 투자금이 상승할 수 있습니다.

소유권 불완전성: 대지권이 완전히 정리될 때까지 토지에 대한 완전한 소유권 행사가 제한될 수 있습니다. 법률 전문가의 심층적인 조언이 반드시 필요한 사안입니다.

4.2. 기타 법적 사항

본건 토지는 지적 미정리 상태이며, 집합건축물대장상 '도시개발구역'으로 기재되어 있습니다. 이는 대지권 미등기의 원인이 도시개발사업의 지적 정리 지연에 있을 가능성을 시사합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

현장 조사 및 주변 환경 검색 결과, 주거단지 및 학교 인근 상권의 특성상 현재까지 본건 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축급 상가의 1층 물건으로, 신규 개발 지구의 풍부한 배후 수요(인천새봄초등학교 및 주거단지)를 바탕으로 안정적인 영업 환경을 갖추고 있습니다.

다만, '대지권 미등기'라는 치명적인 리스크를 안고 있어, 단순 감정가만을 기준으로 투자 여부를 결정해서는 안 됩니다. 대지권 정리 비용 및 기간을 예상하여 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

신축 및 1층: 2021년 준공의 신축 건물이며, 가시성과 접근성이 뛰어난 1층 근린생활시설이라는 점은 강력한 장점입니다.

안정된 배후 수요: 도시개발구역 내 주거 밀집 지역 및 초등학교 인접성으로 생활 밀착형 업종의 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 환경입니다.

가격 할인 기회: 대지권 미등기 리스크로 인해 다수의 입찰자가 꺼릴 가능성이 높아, 해당 리스크를 감안한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계