나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534849 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역23 힘찬프라자 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천새봄초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 상업용 부동산으로 형성된 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제1층 제115호로서,
(사용승인일: 2021.06.24.)

외벽: 석재붙임 및 강화유리 등 마감
내벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호: 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실입니다.

설비내역

급배수, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근도로 대비 등고평탄한 장방형토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 38M 및 8M 내외의 포장도로에 각각 접하며, 본건 동측으로 노폭 약 10M 내외의 보행자 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

지적 미정리 상태이며, 집합건축물대장상 "도시개발구역"으로 기재되어 있습니다.

공부와의 차이

기준시점 현재 지적미정리로 인하여 등기사항전부증명서상 토지의 소유권·대지권이 확정되지 않았으나, "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"에 의거 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지며, 구분건물은 관행상 토지와 일체로 거래되는 점 등을 고려하여 추후 적정 소유권·대지권이 정상적으로 이전될 것을 전제로 감정평가 하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정평가서에 의하면, 대지권 미등기로 대지권 유무 알수 없으나, 매각목적물 및 평가에 포함됨.
-향후 토지의 사용권 또는 소유권 확보 등을 위하여 추가 비용 지출이 발생할 수 있음.
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경534849 (1)

물건명: 인천광역시 연수구 동춘동 힘찬프라자 1층 115호

용도: 근린상가

건물면적: 43.87㎡ (약 13.27평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

감정평가액: 758,000,000원

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2021년 06월 24일

물건 특이사항: 대지권 미등기, 재매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치하며, "인천새봄초등학교" 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위는 중소규모의 상업용 부동산이 밀집된 노선상가지대로 형성되어 있습니다. 본건은 동춘1도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북측으로는 약 38M, 남측으로는 약 8M, 동측으로는 약 10M 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 27일 접수된 서인천농업협동조합의 근저당권(채권액 696,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 이하 모든 권리(임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 소유권 및 대지권

등기부등본상 소유권은 김민지 명의로 등기되어 있습니다. 다만, 가장 큰 특징은 대지권이 미등기 상태로, 등기사항전부증명서상 토지의 소유권 및 대지권이 확정되지 않은 상태입니다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지며, 관행상 토지와 일체로 거래되는 점을 고려하여 감정평가 되었음을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원). 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 연수구 동춘동은 개발이 진행 중인 지역으로, 신규 아파트 단지 공급과 함께 상권이 활성화되고 있는 추세입니다. 본건이 위치한 힘찬프라자 일대는 인천새봄초등학교 등 교육시설과 주거단지를 배후로 하는 근린 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 업종 및 잠재력

본건은 근린생활시설로, 다양한 업종의 소매점, 서비스업, 음식점 등으로 활용 가능합니다. 현재는 공실 상태이나, 동춘1도시개발구역의 개발 완료 및 지역 인구 증가에 따라 향후 상권 활성화 및 임대 수요 증대가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천새봄초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 능허대공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 지역 내 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 영업 활동에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

가장 핵심적인 리스크는 대지권 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유자가 토지에 대한 정당한 사용권 또는 소유권을 아직 법적으로 확정받지 못했음을 의미합니다. 이로 인해 향후 토지의 사용권 확보나 소유권 이전 과정에서 추가적인 비용 지출이 발생할 수 있으며, 이로 인한 법적 분쟁의 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 재매각 이력

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약이 정상적으로 이행되지 않았을 가능성이 있습니다. 이는 물건 자체의 문제, 높은 최저매각가격, 또는 기타 복합적인 요인 때문일 수 있습니다.

6.3. 현재 공실 상태

기준 시점 현재 본건은 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 장기화로 인한 재산세, 관리비 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 현대적인 근린상가 건물로, 양호한 도로 접근성과 발전 가능성이 높은 지역에 위치한다는 장점이 있습니다. 특히 동춘1도시개발구역의 개발이 완료되면 지역 가치 상승과 함께 상권이 더욱 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 대지권 미등기라는 중대한 권리상의 하자는 향후 상당한 비용과 시간을 소모할 수 있는 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 재매각 이력과 현재 공실 상태는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)으로 즉각적인 리모델링 비용 부담이 적습니다.

* 동춘1도시개발구역의 개발과 연계된 지역 성장 가능성이 높습니다.

* 대지권 문제를 해결할 경우, 안정적인 건물 가치 확보 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 재매각을 통해 이전 경매보다 유리한 조건으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 758,000,000원이나, 대지권 미등기라는 중대한 리스크와 재매각 이력, 현재 공실 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 대지권 문제 해결을 위한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 감정가 대비 낮은 금액으로 접근하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%가 요구되는 점 또한, 입찰자의 자금 계획 수립 시 반드시 고려되어야 할 사항입니다. 정확한 입찰가 산정은 향후 대지권 관련 추가 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 초기 입찰 시에는 리스크 부담을 반영하여 보수적인 금액으로 접근할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.