나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541038 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 신문리 586-22 우성빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 강화읍 소재 "합일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 다세대주택으로서,
- 외벽 : 벽돌붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측으로 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적제132호(강화산성))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2024타경541038 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 신문리 586-22 우성빌라 4층402호

* 건물 종류: 다세대주택

* 전용 면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

* 대지권 면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

* 감정가: 46,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 소재 "합일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역의 특징을 보입니다.

* 교통 여건: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조 및 상태: 건물은 철근콘크리트조에 (철근)콘크리트 지붕을 가진 5층 다세대주택입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 급배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 공부상 등재된 용도는 다세대주택이며, 현황 이용 상태도 동일합니다.

3. 권리분석

* 소유권 변동: 등기부등본 상 소유권 이전 내역은 유귀숙(2011.07.01), 심남수(2013.06.26), 박영미(2021.09.06) 순으로 확인됩니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 본 경매의 말소기준권리는 서민금융진흥원의 가압류(2023.05.18, 15,462,919원)입니다.

* 해당 가압류 이후 등기된 권리들(오케이저축은행 가압류, 주식회사국민행복기금 가압류, 오케이저축은행 강제경매)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상의 총 채권액 합계는 68,296,791원입니다.

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 인천광역시 강화군 강화읍 신문리 지역은 주로 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 입지한 곳입니다. 강화읍 중심지와 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다.

* 주변 유사 물건 시세 (매매):

* 인근 지역의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 주거 형태의 건물 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래된 '상아화이트빌4동'(다세대, 43.9㎡)은 9,300만원에 거래되었으며, 이는 약 700만원/평의 시세 수준입니다.

* 2026년 3월 거래된 'RIVERFLOWER'(연립, 83.3773㎡)은 18,250만원에 거래되었으며, 이는 약 723만원/평의 시세 수준입니다.

* 두 거래 사례를 종합하여 본건(21.06㎡, 약 6.37평)의 면적당 가치를 추정하면, 약 4,460만원에서 4,600만원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 합일초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 기타: 주위가 주택 밀집 지역이므로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 분석 관련: 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 현황이 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 일부 저촉되는 부분이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상수원 상류 지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

* 특히, 사적 제132호 강화산성과 관련된 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있으므로, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례 등에 따른 인허가 사항을 반드시 확인하고 건축 등 관련 행위 시 주의가 필요합니다.

* 건축물 관련: 건물 사용승인일이 2009년 5월 18일로, 약 15년 정도 경과한 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가 4,600만원은 주변 시세 분석 결과와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 등기부상 인수되는 권리가 전혀 없고 임차인 보증금 인수 부담도 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이므로 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다. 토지 이용 계획상 문화재보호구역 등 관련 규제를 확인해야 하는 점은 고려사항입니다. 소액 투자나 실거주 목적의 수요자에게는 관심을 가져볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 4,600만원의 감정가로 비교적 적은 자본으로 투자가 가능한 물건입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 인한 모든 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 강화읍 중심 생활권: 강화읍의 생활 인프라 이용이 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 본 건물의 감정가는 46,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 시세 분석 결과, 21.06㎡(약 6.37평) 면적의 본건 부동산은 약 4,460만원에서 4,600만원 사이의 가치를 형성하는 것으로 추정됩니다.

* 이는 본 건의 감정가가 현재 시장 가치를 적절히 반영하고 있음을 시사합니다.

* 최종 제시가: 46,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.