나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557026 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역12블록9로트 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557026 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역12블록9로트 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경557026
• 주소: 인천광역시 미추홀구 문학길 96-1, 3층302호
• 감정가: 294,000,000원
• 최저가: 100,842,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매18계 2024타경557026 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 문학길 96-1, 3층302호 | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 100,842,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경557026 (1) 사건으로, 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역 내에 위치한 다세대주택입니다.

건물 전용면적은 65.05제곱미터 (약 19.68평)이며, 5층 건물 중 3층에 해당합니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다. 위생설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

감정가는 294,000,000원으로, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항은 대지권 미등기입니다.

법원 및 감정평가서상 대지권은 미등기 상태이나 매각목적물 및 평가에 포함되어 있습니다. 환지예정지(체비지)증명상 12블럭 9로트의 환지면적 293.2제곱미터에 해당 지분이 있는 것으로 보이나, 대지권 취득 여부와 대지권 등기는 전적으로 매수인의 책임과 부담으로 명시되어 있습니다. 매수인은 잔금 납부 후 별도의 대지권 확보 및 등기 절차를 진행해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 문학정보고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 공원 등으로 형성된 주거지역입니다. 문학도시개발구역 내에 위치하여 전반적으로 주거 환경이 정비된 지역입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석

대체로 주거 중심의 개발구역에 위치하고 있어 대형 상업시설보다는 학교와 공원 등 근린생활시설이 주를 이룹니다. 생활에 필요한 소규모 편의시설은 주변에 형성되어 있을 것으로 보이나, 상업적인 투자가치보다는 실거주 목적의 주거 안정성에 중점을 둔 입지입니다.

2.3. 생활 정보

문학정보고등학교 인근이며, 주위에 공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 건물 내에 승강기가 설치되어 있어 편리하며, 개별난방 설비로 개인이 난방을 조절할 수 있습니다. 환지 예정지 내에 위치한 비교적 신축급의 다세대주택으로서 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산 강제경매 사건으로, 소유자(민OO)와 채무자(민OO)가 동일하여 일반적인 매각 절차를 따릅니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 건물에 대한 소유권 및 대지권에 대한 권리를 일괄하여 취득합니다. 임대 관계는 미상이나, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부를 면밀히 분석해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 임차인 현황 파악 불가)

3.2. 잠재적 리스크

최대의 잠재적 리스크는 대지권 미등기 문제입니다. 대지권 확보가 최종적으로 매수인의 책임으로 명시되어 있어, 추후 대지권 등기 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 환지예정지라는 특성상 대지권 확정 및 등기 절차에 대한 전문적인 지식이 필요합니다.

또한, 감정평가서에 주위에 고속도로가 언급되어 있어, 본건의 위치에 따라 소음 및 진동에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 직접적으로 심각한 혐오시설은 확인되지 않으나, 고속도로 인접에 따른 소음 리스크는 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

문학도시개발구역 내의 신축급 다세대주택으로, 주거 환경이 정비되어 있어 실거주 가치가 높습니다.

감정가 대비 유찰을 통해 저렴하게 취득할 경우, 대지권 확보 비용을 감안하더라도 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대지권이 환지예정지(체비지)로 확보된 것이 확인되므로, 미등기 상태이지만 등기 가능성이 매우 높다는 점은 긍정적인 요소입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 대지권 미등기라는 명확한 권리상 하자를 안고 있습니다. 그러나 해당 대지권이 환지예정지 내 체비지 지분으로 확인되므로, 법률 전문가와 상담하여 대지권 확정 및 등기 절차를 확실히 진행할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

대지권 문제로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 있으며, 이는 곧 저렴하게 매입할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다. 최종적으로 대지권 등기가 완료되면 권리의 안정성이 확보되어 자산 가치가 상승할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계