나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101253 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1120 캐슬타워 18(102)층1801호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101253 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1120 캐슬타워 18(102)층1801호 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경101253
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 권광로 184, 18(102)층1801호 (인계동,캐슬타워)
• 감정가: 324,000,000원
• 최저가: 226,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 업무시설

수원지방법원 경매11계 2024타경101253 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 권광로 184, 18(102)층1801호 (인계동,캐슬타워) | 감정가: 324,000,000원 | 최저가: 226,800,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경101253 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1120 캐슬타워 18(102)층1801호

용도 및 이용 상태: 업무시설 (오피스텔로 이용 중)

감정가: 324,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 홍OO / 김OO

1.2. 면적 정보 (기호1)

토지 면적: 15.43㎡ (약 4.67평)

건물 면적 (전용면적): 112.53㎡ (약 34.04평)

분양 면적 (추정): 전용률을 고려하여 약 57평 내외로 추정됨. (정확한 정보는 확인 필요)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 역세권 중심 상업지역

본 물건(캐슬타워)은 수인분당선 '수원시청역' 북서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주변은 중심상업지역으로 상가, 구분상가, 호텔, 오피스, 오피스텔 등이 밀집된 상업 및 업무의 중심지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 보통 수준 이상의 교통 여건입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조, 20층 건물 중 18층에 위치하여 조망 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다. 외벽은 석재타일 붙임 마감 등으로 관리 상태는 보통인 것으로 판단됩니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 물건 현황 및 건축 구조

3.1. 이용 상태 및 설비

현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 감정평가서에 명시되어 있어, 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 상태 (복잡성 분석)

본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 포함되어 있어 개발 밀도가 높은 지역입니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 개발 행위 시 복잡성이 수반될 수 있으나, 현재 용도인 오피스텔 사용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 및 경매 구분

본 건은 '토지/건물 일괄매각' 건으로 진행되어, 낙찰 시 토지 지분과 건물 전체 면적에 대한 소유권을 동시에 취득하게 됩니다.

경매 구분은 '부동산임의경매'이며, 이는 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

제시외 건물은 없으며, 공부(공적 장부)와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.

4.3. 권리 분석 종합 (예상)

제시된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 불가능하나, 통상적인 부동산임의경매의 경우 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 낙찰로 인해 소멸되어 깨끗한 등기부등본을 취득할 가능성이 높습니다. 다만, 미상인 '임대차 관계'에 대한 현황 조사 및 권리 신고 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 수원시의 핵심 상권인 인계동 중심상업지역 내에 위치합니다. 주변에 대형 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동 인구가 풍부하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 오피스텔로서 주거 수요뿐 아니라 오피스 수요도 흡수할 수 있는 장점이 있습니다.

5.2. 생활 정보

수인분당선 수원시청역을 중심으로 각종 편의시설(백화점, 마트, 병원, 식당가)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 최상급입니다. 수원시청 및 공원 등 관공서 및 휴식 시설 접근성도 우수합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보 및 일반적인 중심 상업지역의 특성상, 대규모의 기피/혐오 시설은 인근에 없을 것으로 판단되나, 정확한 정보는 현장 방문 및 지도를 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상 (가장 큰 리스크)

감정평가서상 '기타참고사항'에 임대관례 및 기타 사항이 '각 미상임'으로 기재되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수할 수도 있는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 관할 법원의 매각물건명세서를 통해 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 높은 경쟁률 가능성

역세권 중심 상업지역 오피스텔은 선호도가 높아 입찰 경쟁률이 높게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 수원시 핵심 상권인 인계동의 우수한 입지와 교통 환경을 갖춘 대형 오피스텔입니다. 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 경매의 가장 큰 리스크인 임대차 관계(미상)에 대한 권리 분석을 철저히 하고 입찰가를 결정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수인분당선 수원시청역 초역세권 및 중심상업지역 위치.

대형 평형: 112.53㎡ (약 34평)의 넓은 전용면적으로 주거용 뿐만 아니라 업무용으로도 활용 가치가 높습니다.

높은 임대 수요: 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 안정적인 소유권 확보.

법원 정보

수원지방법원 경매11계