나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79599 [1] 경기도 고양시 덕양구 용두동 62-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79599 [1] 경기도 고양시 덕양구 용두동 62-1 임야 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매6계 2024타경79599 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 62-1 | 감정가: 2,231,600,000원 | 최저가: 765,439,000원 | 용도: 임야

1. 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경79599 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 62-1

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 양OO

채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 지표

감정가: 2,231,600,000원

토지면적: 22,316.00㎡ (약 6,750평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 자연림이 소재하는 임야지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 사다리형의 형태로 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

2.4. 입지 조건

본건은 자연림으로 둘러싸인 임야지대 내에 위치하고 있으며, 차량 접근이 불가능하고, 지적 및 현황상 맹지라는 결정적인 단점을 가지고 있습니다. 규제 측면에서는 향동동과 인접하여 위치적인 잠재력은 있으나, 현황은 개발 제한이 강한 순수 임야 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

본건은 토지 전체에 대한 임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지(임야)입니다. 건물은 존재하지 않아 건물 관련 권리 문제는 발생하지 않습니다.

3.2. 특이 및 참고 사항

임대관계 등은 미상이며, 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 권리 상 큰 문제는 없는 것으로 보이나, 매수 후 소유권 이외의 권리 관계 확인은 필수적입니다.

4. 개발 제한 및 리스크 분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 다수의 강력한 규제를 받고 있습니다. 주요 규제 사항은 다음과 같습니다.

1) 자연녹지지역: 도시계획 상 개발 행위에 제약이 따릅니다.

2) 개발제한구역: 사실상 개발이 극히 어렵거나 불가능하며, 해제 시에만 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3) 공익용산지: 산지 관리법에 따른 보전 목적의 산지입니다.

4) 비행안전제5구역, 제한보호구역: 군사 시설 보호법에 따른 고도 제한을 받습니다.

5) 토지거래계약에관한허가구역: 매수 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

4.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 자연림 상태의 임야로서, 인근에 향동초등학교가 언급되었으나, 맹지 및 개발 제한구역의 특성 상 상권 및 직접적인 생활 정보는 형성되지 않은 상태입니다. 인근에 버스정류장은 있으나 차량 접근이 불가능하여 접근성은 매우 낮습니다. 주변에 특정 혐오시설은 보고된 바 없으며, 순수한 자연림 환경입니다.

4.3. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '지적 및 현황 맹지'와 '개발제한구역 및 공익용산지' 규제입니다.

1) 맹지 리스크: 건축 행위 등을 위한 진입로 확보가 사실상 불가능하며, 인근 토지 소유자와의 협의 또는 주위토지통행권 소송을 통해서만 해결될 수 있습니다. (비용 및 시간 소요)

2) 규제 리스크: 감정가가 22억을 초과하는 대형 임야이나, 현재의 강력한 규제(개발제한구역, 공익용산지) 상태에서는 단기적인 개발이나 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 인근에 위치한 22,316㎡ (약 6,750평) 규모의 대형 임야입니다. 입지적으로는 서울과 근접한 고양시 내에 위치하나, '맹지'라는 치명적인 단점과 '개발제한구역 및 공익용산지'라는 강력한 규제를 동시에 안고 있습니다. 따라서 현 상태에서의 활용도는 '자연림 보전' 외에는 매우 제한적입니다. 개발 및 활용을 위해서는 장기간의 규제 완화(개발제한구역 해제 등)를 기다리거나, 맹지 탈출을 위한 인근 토지 확보가 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

1) 장기적 관점의 투자: 수도권 내 개발 제한구역 해제 또는 도시 계획 변경에 따른 수용 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근해야 합니다.

2) 대단위 토지 면적: 6,750평에 달하는 대단위 면적은 향후 규제 완화 시 그 가치를 극대화할 수 있는 잠재력을 가집니다.

3) 감정가 대비 저가 진입: 높은 리스크(맹지, 규제)로 인해 유찰이 예상되므로, 감정가 대비 크게 저렴한 가격에 진입하여 장기적인 지가 상승을 노리는 전략이 유효합니다.

4) 주의 사항: 토지거래허가구역으로 지정되어 매수 시 허가가 필요하며, 매수 후 발생할 수 있는 맹지 탈출을 위한 추가 비용을 반드시 고려해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매6계