나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76743 [2] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 에이동 2층에이-219호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76743 [2] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 에이동 2층에이-219호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경76743
• 주소: 경기도 파주시 회동길 480, 에이동 2층에이-219호 (문발동,아트팩토리엔제이에프)
• 감정가: 290,000,000원
• 최저가: 99,470,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 지식산업센터

고양지원 경매6계 2024타경76743 | 소재지: 경기도 파주시 회동길 480, 에이동 2층에이-219호 (문발동,아트팩토리엔제이에프) | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 99,470,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

본 물건은 고양지원 2024타경76743 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 서OOOOOOOO이며, 소유자 겸 채무자는 신OO입니다.

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 에이동 2층 에이-219호

용도: 지식산업센터 (공장)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 290,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 43.63㎡

건물 전용 면적: 63.39㎡ (약 19.17평)

※ 본 건물면적은 전용면적 기준이며, 일반적인 지식산업센터의 경우 분양면적(공용면적 포함)은 전용면적의 약 1.7배~2.0배 수준으로 추정됩니다.

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 입지조건

본건은 파주출판단지 내에 위치하며, 문발IC 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 중소규모의 공업 및 업무용 부동산이 혼재하는 지역으로, 파주출판단지라는 특화된 산업 클러스터 내에 있어 관련 업종의 수요가 확보된 입지입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 문발IC를 통한 자유로 접근성이 양호하여 서울 및 수도권 외곽으로의 물류 이동이 편리한 위치적 장점을 가집니다.

2.3. 건물 개요

아트팩토리엔제이에프 에이동 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층입니다. 건물 외벽은 몰탈위 페인트, 치장벽돌, 판넬 등으로 마감되었고, 새시창호가 설치되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추어 지식산업센터로서의 기본적인 설비는 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분

본 경매는 '부동산 임의경매' 사건입니다. 임의경매는 담보권을 실행하는 경매를 의미하며, 채권자의 담보권 설정 시점을 기준으로 권리분석의 기준이 됩니다.

3.2. 등기부 상 특이사항

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리관계를 파악할 수 없습니다. 따라서 말소기준권리(최선순위 설정일자)를 기준으로 이후 모든 권리가 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 채권자 서OOOOOOOO의 채권확보를 위한 경매로 추정됩니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도(인도명령 대상 여부)에 영향을 미치는 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사 및 매각물건명세서를 통해 필수적으로 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 경우 명도에 대한 시간과 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

4. 상권 분석 및 활용 방안

4.1. 주변 상권

본건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 일반적인 상업 시설보다는 출판, 인쇄, 디자인, 미디어 관련 산업체가 주를 이루는 산업단지형 상권입니다.

4.2. 활용 방안

지식산업센터 용도로 이용 중이며, 관련 법규상 입주 가능한 업종 (지식산업, 정보통신산업, 제조업 등)에 해당되는 사업체가 실사용하기에 적합합니다. 파주출판단지의 특성상 관련 업종의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보 및 주변 시설

5.1. 편의 시설

파주출판단지 내에 위치하므로 단지 내 구내식당, 편의점 등의 기본 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 주거 편의시설은 인근 주거 밀집 지역(예: 교하, 운정 신도시)을 이용해야 할 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 및 리스크

지도 검색 결과, 본건은 산업단지 내에 위치하며, 인근에는 대규모 산업시설 외에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 산업단지 특성상 화물차 통행이 많고, 생산 시설이 혼재되어 있어 일반적인 사무실 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5.3. 토지이용계획 상 제한

토지이용계획상 준공업지역, 국가산업단지 및 산업시설구역에 속하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사시설), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 있습니다. 이는 지식산업센터의 용도에 맞춰 개발된 것이므로 일반적인 투자 리스크는 낮으나, 향후 용도 변경 또는 확장 시에는 해당 제한사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 잠재적 리스크

가. 공실 위험: 산업단지 내 지식산업센터는 일반 오피스보다 공실 기간이 길어질 수 있으므로, 인근 유사 물건의 임대 시장을 반드시 파악해야 합니다.

나. 대출 제한: 지식산업센터의 경우 개인 투자자의 대출 한도가 일반 주택이나 상가와 다를 수 있으며, 특히 지역별 총량 규제 등으로 대출 금리가 높거나 한도가 제한될 수 있습니다.

6.2. 주의사항

제시외 물건(제시외면적)이 없으나, 현황과 공부의 일치 여부를 재차 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 및 배당 관계를 반드시 확인하고 명도 전략을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 파주출판단지라는 명확한 산업 클러스터 내에 위치한 지식산업센터입니다. 비교적 안정적인 산업 수요를 바탕으로 하며, 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰될 경우 실사용자에게는 우수한 물류 및 업무 환경을 제공할 수 있고, 투자자에게는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

가. 산업 클러스터 효과: 파주출판단지의 특화된 환경으로 관련 업종의 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

나. 양호한 교통 접근성: 문발IC 및 자유로 접근성이 뛰어나 물류 이동이 중요한 업종에 유리합니다.

다. 감정가 기준 분석: 2억 9천만 원의 감정가를 기준으로 하되, 최초 매각 기일 시 유찰 여부 및 인근 실거래가를 면밀히 분석하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매6계